IPPB4/415-810/14-4/MS | Interpretacja indywidualna

Odpłatne zbycie nieruchomości
IPPB4/415-810/14-4/MSinterpretacja indywidualna
  1. Irlandia
  2. cele mieszkaniowe
  3. garaż
  4. sprzedaż nieruchomości
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2014 r. (data wpływu 20 października 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. (data nadania 10 stycznia 2015 r., data wpływu 14 stycznia 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-810/14-2/MS z dnia 31 grudnia 2014 r. (data nadania 2 stycznia 2015 r., data doręczenia 5 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:

  • – nieprawidłowe – w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży garażu, tj. określenia źródła przychodu i braku możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
  • – prawidłowe – w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-810/14-2/MS z dnia 31 grudnia 2014 r. (data nadania 2 stycznia 2015 r., data doręczenia 5 stycznia 2015 r.) tutejszy organ wezwał Wnioskodawcę do doprecyzowania stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, przeformułowanie pytań, które winny być związane z przepisami prawa podatkowego oraz przedstawienie własnego stanowisko w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.

Pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. (data nadania 10 stycznia 2015 r., data wpływu 14 stycznia 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

W dniu 31 stycznia 2011 r. Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny za kwotę 180.000 zł i należący do niego udział w garażu (lokalu niemieszkalnym) w cenie 24.000 zł. Trzy i pół roku później, tj. 24 lipca 2014 r. Wnioskodawca sprzedał tę nieruchomość za łączną cenę 268.300 zł (w tym lokal mieszkalny za cenę w kwocie 245.000 zł, zaś lokal niemieszkalny - udział w garażu za cenę w kwocie 23.300 zł.

Z racji, że Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny z zyskiem przed upływem 5 lat Wnioskodawca jest zobligowany do zapłacenia podatku. Jednak całą wartość pieniężną ze sprzedanego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca chciał przeznaczyć na inne cele mieszkaniowe, aby nie zapłacić takiego podatku. Stąd 12 września 2014 r. Wnioskodawca zdecydował się za zakup dwóch działek w gminie), (działka Nr 1617/4 i działka Nr 1617/5). Jedna z działek jest całościowo budowlana. Jak wynika z zaświadczenia wydanego przez gminę jest pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniową-pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą (kopię tego dokumentu Wnioskodawca dołączył do wniosku). Parcelę tę Wnioskodawca kupił za środki ze sprzedanego lokalu mieszkalnego (240.000 zł). Do tej kwoty Wnioskodawca dołożył jeszcze 5.000 zł ze środków własnych kupując działkę 1617/4 leżącą na terenach oznaczonych symbolem M12 za kwotę 250.00 zł. Wnioskodawca poinformował o tym Urząd Skarbowy już w akcie notarialnym Repetytorium , którego kopię również Wnioskodawca dołączył do wniosku. Wnioskodawca będzie oprócz tego niebawem składał PIT-39. Kwotę 23.300 zł ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego (udziału w garażu) Wnioskodawca może przeznaczyć na zapłatę za usługę notarialną wraz z podatkiem cywilnoprawnym w wysokości 9.828 zł, a resztę czyli 13.472 zł na pewno w całości Wnioskodawca może przeznaczyć na wynagrodzenie dla architekta za wykonanie wszystkich niezbędnych planów i zorganizowanie pozwolenia na budowę. Natomiast działkę 1617/5 rolno-budowlaną Wnioskodawca kupił za środki własne, a także za środki pochodzące z darowizny żony za łączną sumę 110.000 zł, przy czym na razie Wnioskodawca zapłacił za nią 50.000 zł, a po wykonanych przez sprzedającą pracach opisanych w załączonej kopii aktu notarialnego Wnioskodawca dopłaci resztę, czyli 60.000 zł, lecz nie później niż do 30 września 2015 r.

Za około 3 lata, jak już Wnioskodawca wróci z rodziną na stałe do Polski, po jedenastu latach przepracowanych w Irlandii na wyżej wymienionych działkach Wnioskodawca zamierza wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny z pokojami gościnnymi na wynajem turystom, gdzie pokoje te nie będą przekraczać 30% powierzchni całego budynku. Dom ten Wnioskodawca postawi za środki własne, a także z dalszych darowizn od żony i mamy. Aktualnie Wnioskodawca zamówił miejscowego architekta z ponad 20-letnim stażem pracy w tym zawodzie, który zaczął już projektować ten dom i załatwiać wszystkie formalności związane z pozwoleniem na budowę. Jak wynika z miejscowego studium planu zagospodarowania gminy działki Wnioskodawcy za parę lub paręnaście lat będą przekwalifikowane z symbolu M12 na symbol UT, czyli usługi turystyczne z dopuszczalną częścią mieszkalną. Architekt Wnioskodawcy twierdzi, że jak Wnioskodawca dostanie pozwolenie na budowę i ją rozpocznie jeszcze zanim Jego działki zostaną przekwalifikowane na symbol UT, Urząd Gminy nie może narzucić Wnioskodawcy przebudowy budynku według planu zagospodarowania przestrzennego z M12 na UT. Wydaje się to być Wnioskodawcy bardzo realne, bowiem wybudowanie i odebranie domu przez nadzór budowlany nastąpi wraz z końcem 2017 r. lub początkiem 2018 r., a działki mogą zostać przekwalifikowane za 5-7 a może więcej lat. Wnioskodawca dom będzie starał się usytuować tak, aby na działce Nr 1617/4 cała część mieszkalna, w której będzie mieszkał z żoną i dwoma synami znajdowała się całkowicie na terenie działki 1617/4.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że tytuł prawny do sprzedanego lokalu mieszkalnego , to prawo odrębnej własności (nie było to mieszkanie spółdzielcze, tylko kupione od dewelopera). Według ksiąg wieczystych Wnioskodawca wpisany był jako właściciel stanowiącego jako odrębną nieruchomość - samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeśli chodzi o odrębny lokal niemieszkalny - garaż wielostanowiskowy (znajdujący się w tym samym budynku co sprzedany przez Wnioskodawcę lokal mieszkalny), to Wnioskodawca posiadał w nim udział z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.

Miejscem zamieszkania Wnioskodawcy na dzień sprzedaży lokalu mieszkalnego była Irlandia. Nieruchomość sprzedała w imieniu Wnioskodawcy Jego matka, którą upoważnił wcześniej notarialnym pełnomocnictwem m.in do sprzedaży nieruchomości w Jego imieniu.

W budynku, który zamierza Wnioskodawcy wybudować będzie mieszkał na stałe. Nie będzie posiadał innej nieruchomości, w której mógłby zamieszkać, poza tym budynkiem mieszkalnym. Cele mieszkaniowe Wnioskodawcy będą poświęcone temu budynkowi mieszkalnemu w stu procentach. Działka budowlana 1617/4 będzie przeznaczona w całości pod budowę budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z częścią usługową 30% powierzchni budynku, a działka rolno-budowlana 1617/5 będzie przeznaczona częściowo pod budowę tego samego budynku jednorodzinnego z częścią usługową (a dokładnie jej część budowlana, tj. 520 m2), natomiast pozostała część rolna, tj. 968 m2 będzie spożytkowana na ogród.

Działka rolno-budowlana 1617/5, nie będzie przekształcona w przeciągu 2 lat na działkę całkowicie budowlaną. Działka ta, nie pochodzi z funduszy otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości , tylko, innych środków pieniężnych Wnioskodawcy. Co za tym idzie, nie należy traktować tej działki jako wydatku poniesionego na inne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca chciałby jednak wyjaśnić, jaka jest zależność pomiędzy tymi dwiema działkami: budynek mieszkalny, który zamierza wybudować jest zaprojektowany na 1500 m3 kubatury nadziemnej. Aby mógł wybudować taki budynek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego musi zostać zachowany stosunek 1:1, tzn. dla potrzeb budowy budynku o kubaturze 1500 m3 jest potrzebna działka (lub w przypadku Wnioskodawcy dwie działki) o łącznej powierzchni budowlanej minimum 1500 m2. Przyszły budynek Wnioskodawcy będzie fizycznie umiejscowiony w około 90% na działce 1617/4 (1000 m2) i w około 10% na działce rolno-budowlanej 1617/5 (1488 m2). Budynek ten, mimo że tylko jego 10% powierzchni będzie ulokowana na działce 1617/5 będzie wykorzystywał, grunt budowlany 500 m2 z tej działki, aby został spełniony warunek 1:1 według MPZP.

Bez spełnienia takiej zależności Wnioskodawca nie dostałby ze Starostwa Miasta pozwolenia na budowę. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną w całości wydatkowane w okresie dwóch lat od daty sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Na razie Wnioskodawca zakupił działkę budowlaną 1617/4 za kwotę 250.000 zł, u notariusza zapłacił 7.200 zł podatku od czynności cywilnoprawnych plus wynagrodzenie za czynność notarialną 1.968 zł plus opłatę sądową w kwocie 660 zł - co daje razem 9828 zł. W przeciągu czterech miesięcy zapłacę architektowi za projekt budowlany swojego budynku jednorodzinnego z 30% powierzchni pod działalność usługową, który już zadatkował w kwocie 3.000 zł. Całkowita cena za projekt to 18.500 zł. Podliczając te wszystkie koszty jakie Wnioskodawca poniesie do końca 2015 r. na inne cele mieszkaniowe wychodzi kwota 278.328 zł.

W 2016 roku, jak Wnioskodawca dostanie już pozwolenie na budowę zamierza zacząć budowę domu, a konkretnie wykonać prace związane z odwodnieniem działki i budowy fundamentów wraz z podpiwniczeniem i stropem. Cena do zapłacenia jaką Wnioskodawca przewiduje za wykonane, wyżej wymienione prace, to kwota około 100.000 zł.

Podsumowując: Wnioskodawca sprzedał nieruchomości za łączną cenę 268.300 zł (w tym 245.000 zł za lokal mieszkalny), a na inne cele mieszkaniowe, na pewno do ostatniego dnia 2016 r. przeznaczy około 378.328 zł.

Tereny M12 według obecnego planu zagospodarowania przestrzennego przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo-pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą, w tym rolniczą oraz niezbędne, wewnętrzne drogi dojazdowe i towarzyszącą infrastrukturę techniczną.

Według studium zagospodarowania przestrzennego Gminy Tereny UT - „Obszary obiektów turystyczno - wypoczynkowych obejmują wyróżnione, istniejące obiekty hotelowe i ośrodki wypoczynku pobytowego, a także projektowane, wielofunkcyjne zespoły obsługi turystów; wyróżnia się:

  • UT i UTx - obszary istniejących i projektowanych obiektów turystyczno - wypoczynkowych,
  • UT1 - obszary projektowanych, wielofunkcyjnych zespołów obsługi turystów,
  • UT2 - obszar istniejącego pola namiotowego,
  • UT3 - obszary obiektów turystyczno - wypoczynkowych ze wskazaniem na turystykę wiejską, w tym gospodarstwa agroturystyczne,
  • UT4a i UT4b - obszary obiektów turystyczno - wypoczynkowych ze wskazaniem na obiekty hotelowe,
  • UT5 - obszar obiektów obsługi turystów ze wskazaniem na usługi gastronomiczne,
  • UT6 - obszar obiektów obsługi turystów związanych z „Bramą Parku” ,
  • UT7 - obszary obiektów turystyczno - wypoczynkowych, z towarzyszącą funkcją mieszkaniową,
  • UT8 -obszar obiektów turystycznych związanych z obsługą wyciągów i tras narciarskich, w tym usług gastronomicznych.”

Istotną informacją o UT, którą natomiast można zauważyć w obecnym planie (a nie studium) zagospodarowania przestrzennego Gminy jest punkt, że cyt. „Na terenach UT <...> utrzymuje się istniejące przeznaczenie pod usługi turystyczne, z możliwością zmiany rodzaju świadczonych usług, stosownie do potrzeb.

Symbol UT jest symbolem ogólnym - nie narzucającym co może Wnioskodawca na tej działce w przyszłości wybudować, tzn. który podpunkt od UT1 do UT8 wybrać.

Tak jak tłumaczył Wnioskodawcy pracownik Urzędu Gminy , zajmujący się planami i studium, będzie w przyszłości mógł On zdecydować się na jeden z podpunktów UT wymienionych wyżej. A punkt ósmy, tj. UT7 Obszary obiektów turystyczno-wypoczynkowych, z towarzyszącą funkcją mieszkaniową.

Można z tego wywnioskować, że przyszły dom jednorodzinny Wnioskodawcy z pokojami na wynajem, pozostałby w tej samej, niezmienionej formie, co byłby do momentu przekształcenia na UT. Po przekształceniu zmieni się jedynie oznaczenie terenu, a nie powierzchnia, czy przeznaczenie budynku. Zresztą skoro niebawem Wnioskodawca dostanie pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to urzędy za parę lat jeśli Wnioskodawca nie popełni samowoli budowlanej, nie mogą mu narzucić rozbiórki budynku lub przekwalifikowania go na inne cele.

Kolejną sprawą jest to, że nie jest powiedziane, że działka 1617/4 w przeciągu pięciu lat zostanie przekwalifikowana na UT. Co za tym idzie, działka ta po tym terminie nie będzie już objęta podatkiem dochodowym od sprzedaży. Jednocześnie Wnioskodawca nie będzie już zobligowany do szczegółowego spełnienia wymogów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącej ściśle art. 21 ust. 25.

Gdyby jednak doszło do ewentualnego przekształcenia gruntów na Usługi Turystyczne (UT) przed 1 stycznia 2020 r. przyszły dom jednorodzinny Wnioskodawcy z pokojami na wynajem według M5ZP o UT zostałby zaklasyfikowany jako ośrodek wypoczynku pobytowego dla turystów (na pewno nie zostanie sklasyfikowany do obiektu hotelowego).

Biorąc pod uwagę wyjaśnienie „Sprawozdania o wykorzystaniu turystycznego obiektu noclegowego” Głównego Urzędu Statystycznego nieruchomość Wnioskodawcy będąca ośrodkiem wypoczynku pobytowego będzie zakwalifikowana do pokoi gościnnych / kwater prywatnych. Definicja pokoi gościnnych i kwater prywatnych według GUS: „jest to rodzaj obiektu zakwaterowania turystycznego, który stanowią umeblowane pomieszczenia i lokale (z wyjątkiem kwater agroturystycznych) w mieszkaniach, domach i innych budynkach mieszkalnych należących do osób fizycznych lub prawnych (z wyjątkiem rolników), wynajmowane turystom na noclegi za opłatą”.

Ta informacja potwierdza fakt, że zarówno przy oznaczeniu M12, jak i UT grunt spełnia rolę gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, tak jak jest to opisane w art. 21 ust. 25 punkt 1, podpunkt c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działka o Nr 1617/4 jest już działką całkowicie przekształconą na cele pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast działka o Nr 1617/5 mając status działki rolno-budowlanej biorąc pod uwagę realia i możliwości Gminy prawdopodobnie w ciągu dwóch lat nie zostanie przekształcona na UT. Jest to działka, którą Wnioskodawca kupił za inne środki, niż te pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego . Z racji tego, że działka 1617/5 nie podlega ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych rozpatrując art. 21 ust. 25 - nie musi wcale zdaniem Wnioskodawcy być przekształcona w przeciągu 2 lat na działkę całkowicie budowlaną. Jest ona po prostu nową inwestycją Wnioskodawcy nie związaną w ogóle z przeznaczeniem środków na inne cele mieszkaniowe, jedynie działka w całości budowlana 1617/4 jest kupiona za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego tylko ją należałoby rozpatrywać pod kątem przeznaczenia na inne cele mieszkaniowe.

Ponadto Wnioskodawca chciałby dodać następujące informacje do przedstawienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego:

  • lokal mieszkalny i udział w garażu Wnioskodawca kupił będąc jeszcze kawalerem. Przed ślubem zawarł z żoną intercyzę (rozdzielność majątkową). Po ślubie sprzedał mieszkanie wraz z garażem i parę miesięcy później kupił działkę 1617/4.
  • po głębszej analizie prawa podatkowego Wnioskodawca dowiedział się, że lokal niemieszkalny-udział w garażu wielostanowiskowym jest prawem majątkowym, a nie nieruchomością, także nie mógłby kwoty 23.300 zł za udział w garażu wielostanowiskowym przeznaczyć na inne cele mieszkaniowe.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy, aby poprawnie skorzystać w przypadku Wnioskodawcy z ulgi na inne cele mieszkaniowe powinienem procentowo do powierzchni mieszkalnej budynku przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe wyliczyć każdy wydatek poniesiony na te cele...
  2. Czy Wnioskodawca powinien do końca kwietnia 2015 roku zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży prawa majątkowego, jakim było odpłatne zbycie udziału w lokalu niemieszkalnym - garażu wielostanowiskowym z wyłącznością korzystania z jednego miejsca parkingowego...
  3. Czy do wydatków poniesionych na inne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może zaliczyć opłatę za usługę notarialną, na którą składa się podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie za czynność notarialną i opłatę sądową...
  4. Czy do wydatków poniesionych na inne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może zaliczyć opłatę za usługę wykonania projektu budynku mieszkalnego przez architekta i koszt podłączenia mediów na działkę...
  5. Czy działka 1617/4 spełnia wszystkie kryteria z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 25, by móc ją zakwalifikować do wydatków poniesionych na inne cele mieszkaniowe...
  6. Czy przekwalifikowanie w przyszłości działki 1617/4 z symbolu M12 na UT mogłoby wpłynąć na nie zakwalifikowanie się działki 1617/4 do wydatków poniesionych na inne cele mieszkaniowe...
  7. Czy można do budowy budynku mieszkalnego połączyć dwie niezależne działki, by móc skorzystać z ulgi na inne cele mieszkaniowe... Z czego jedna 1617/4 spełnia warunki przedstawione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i została zakupiona za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego , a druga 1617/5 nie spełnia tych warunków, lecz nie została kupiona za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego...
  8. Czy gdyby po 1 stycznia 2020 roku działka 1617/4 została sprzedana, lub przekształcona z symbolu M12 na symbol UT obowiązywałby Wnioskodawcę jeszcze po tej dacie wymogi i zobowiązania co do ustawy o podatku od osób fizycznych dotyczące przeznaczenia na inne cele mieszkaniowe (jakim by Wnioskodawca podlegał niewątpliwie do tej daty)...
  9. Czy sprzedając działkę budowlaną 1617/4 (kupioną za wydatki poniesione na inne cele mieszkaniowe) przed 31 grudnia 2019 roku Wnioskodawca mógłby ponownie całkowity dochód ze sprzedaży przeznaczyć w całości na inne cele mieszkaniowe podane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
  10. Czy sprzedając działkę rolno-budowlaną 1617/5 (kupioną jako nowa inwestycja, tzn. nie za wydatki związane z innymi celami mieszkaniowymi za lokal mieszkalny ) przed 31 grudnia 2019 roku Wnioskodawca mógłby całkowity dochód ze sprzedaży tej działki przeznaczyć w całości na inne cele mieszkaniowe podane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mimo że jest to działka rolno-budowlana...

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1.

Analizując ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca zdaje sobie sprawę, że część usługowa 30% będzie przeznaczona na cele rekreacyjne, które nie mogą się zaliczać do innych celów mieszkaniowych. Nie będą to co prawda własne cele rekreacyjne Wnioskodawcy (bowiem Wnioskodawca z rodziną w 70% części mieszkalnej będzie mieszkał na stałe), tylko obcych ludzi (turystów) - ale to chyba i tak nie istotne dla ustawodawcy.

W związku z tym Wnioskodawca uważa, że powinien wydatki poniesione na inne cele mieszkaniowe potraktować procentowowo. To znaczy, że wliczałby do własnych celów mieszkaniowych tylko 70% każdej kwoty przeznaczonej przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca uważa, że 70% jest tu stosowne, bowiem tyle procent powierzchni budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma zaprojektowana część mieszkalna, która będzie spożytkowana w 100% na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. A 30% każdej wydanej kwoty na inne cele mieszkaniowe nie będą przeznaczane na te cele, bowiem są to cele rekreacyjne, które wyklucza ustawa.

A zatem skoro Wnioskodawca wydał 250.00 zł na działkę 1617/4 (już nawet nie chciałby wspominać o tym, że budynek mieszkalny, aby spełnić proporcje 1:1 wdług MPZP, które opisał w adnotacji w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego uzupełnienia wniosku, wykorzystuje przecież 500 m2 gruntu działki 1617/5 - nie pochodzącej z innych celów mieszkaniowych. A co za tym idzie te 500 m2 już powinno być zakwalifikowane jako 33% powierzchni gruntu potrzebnej pod budowę przedmiotowego budynku mieszkalnego. I stąd dedukuje, że nawet nie powinienem odliczać 30% od 250.000 zł, tylko powinien odliczyć mniejszy procent od tej kwoty.

Wnioskodawca nie chce jednak już bardziej komplikować sprawy i przyjmuje na swoją niekorzyść, że odlicza 30% od kwoty 250.000 zł, których to nie zalicza na wydatki poniesione na inne cele mieszkaniowe, a następnym wydatkiem na te cele jest kwota 9.828 zł za koszty notarialne, 18.000 zł to koszt projektu budowlanego od architekta.

Kolejnym wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, będzie wydatek jaki Wnioskodawca poniesie w 2016 r. w kwocie około 100.000 zł. Będzie to koszt za fundament i podpiwniczenie budynku, które będzie wybudowane przed upływem 2 lat, licząc od końca roku kalendarzowego 2014. Te wszystkie koszty jakie poniesie na poczet innych celów mieszkaniowych do końca 2016 roku dają kwotę 378.328 zł. Z tego należałoby odjąć 30%, których to Wnioskodawca nie może wliczyć na poczet wydatków poniesionych na inne cele mieszkaniowe, czyli odliczyłby kwotę 113.498 zł.

Natomiast kwota jaka zalicza się na poczet innych celów mieszkaniowych to 264.830 zł. Także skoro Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny za 245.000 zł, a przeznaczy w przeciągu 2 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ostatnie zbycie nieruchomości) kwotę 264. 830 zł na inne, własne cele mieszkaniowe, można by uznać, że spełnił warunek opisany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2.

Jeśli Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia prawa majątkowego, nabytego po 31 grudnia 2008 r. jest zobowiązany do zapłaty podatku za uzyskany dochód. Stanowić go będzie nadwyżka przychodów z odpłatnego zbycia prawa majątkowego nad kosztami ich uzyskania. Gdy poniesione koszty przewyższą natomiast uzyskany przychód wystąpi strata podatkowa, a zatem: lokal niemieszkalny-udział w garażu został sprzedany przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ta nieruchomość została sprzedana) za kwotę 23.300 zł, a kupiony został za kwotę 24.000 zł. Tak więc nie było na tej transakcji zarobku, tylko strata 700 zł. Stąd Wnioskodawca uważa, że nie powinien za sprzedaż tego prawa majątkowego zapłacić podatku dochodowego. Mimo straty musi jednak o tym fakcie poinformować Trzeci Urząd Skarbowy na druku PIT-39 w punkcie C tabelka F do końca kwietnia 2015 r. Wnioskodawca wie, że nie może tego prawa majątkowego przeznaczyć na inne cele mieszkaniowe.

Ad. 3.

Według opinii Wnioskodawcy zalicza się tę opłatę do wydatków, które można spożytkować na inne cele mieszkaniowe.

Ad. 4.

Według opinii Wnioskodawcy zalicza się te opłaty do wydatków, które można spożytkować na inne cele mieszkaniowe.

Ad. 5.

Działka 1617/4 spełnia wszystkie kryteria z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 25, by móc ją zakwalifikować do wydatków poniesionych na inne cele mieszkaniowe, bowiem już w momencie kupna działka 1617/4 była, w dalszym ciągu jest i będzie gruntem w całości przeznaczonym pod budowę budynku mieszkalnego.

Jak wynika z zaświadczenia gminy jakie Wnioskodawca otrzymał w dniu 12 września 2014 r. działka Nr 1617/4 jest położona na terenach oznaczonych symbolem M12 przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo-pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą, w tym rolniczą oraz niezbędne, wewnętrzne drogi dojazdowe t towarzyszącą infrastrukturę techniczną - tak więc spełnia ona warunki z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 6.

Przekwalifikowanie działki 1617/4 z symbolu M12 na UT nie wpłynie na nie zakwalifikowanie się działki 1617/4 do wydatków poniesionych na inne cele mieszkaniowe, bowiem tereny UT (Usługi Turystyczne) jak wynika ze studium zagospodarowania przestrzennego Gminy , to obszary obiektów turysyczno-wypoczynkowych obejmujące wyróżnione, istniejące obiekty hotelowe i ośrodki wypoczynku pobytowego, a także projektowane, wielofunkcyjne zespoły obsługi turystów.

Po przekształceniu terenu na UT, dom jednorodzinny z pokojami na wynajem wybudowany między innymi na działce 1617/4, zostanie sklasyfikowany jako ośrodek wypoczynku pobytowego według GUS.

A według instrukcji „Sprawozdania o wykorzystaniu turystycznego obiektu noclegowego” Głównego Urzędu Statystycznego nieruchomość ta będzie zakwalifikowana konkretnie do pokoi gościnnych kwater prywatnych.

Kwatery prywatne/pokoje gościnne według GUS jest to rodzaj obiektu zakwaterowania turystycznego, który stanowią umeblowane pomieszczenia i lokale (z wyjątkiem kwater agroturystycznych) w mieszkaniach, domach i innych budynkach mieszkalnych należących do osób fizycznych lub prawnych (z wyjątkiem rolników), wynajmowane turystom na noclegi za opłatą.

Zatem wynika, że zarówno przy oznaczeniu M12, jak i UT grunt spełnia rolę gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, tak jak jest to opisane w art. 21 ust. 25 pkt 1, podpunkt c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Gdyby Organ zaakceptował fakt przekształcenia terenu z M12 w UT, Wnioskodawca zostawi wniosek poprzedniego właściciela o zmianę terenu na symbol UT (który i tak jest symbolem ogólnym - czyli zawierającym w sobie wszystkie możliwe podpunkty zastosowania usług turystycznych, które opisał w adnotacji do punktu pierwszego Państwa wezwania.

Faktyczna istotna różnica pomiędzy symbolem M12 a UT jakiej się Wnioskodawca dopatrzył w MPZP jest taka, że UT jest korzystniejsze dla inwestora, bowiem można wybudować budynek z jedną, lub dwiema kondygnacjami nadziemnymi, plus możliwość zagospodarowanie przestrzeni poddasza użytkowego, a na gruntach oznaczonych symbolem M12 można wybudować jedynie budynek z jedną kondygnacją nadziemną, puls zagospodarowanie poddasza.

Budynek jaki Wnioskodawca zamierza wybudować i tak jest już zaprojektowany jako budynek z jedną kondygnacją nadziemną i dwiema kondygnacjami w dachu, także dla Wnioskodawcy nie ma to największego znaczenia, czy teren będzie zaklasyfikowany do M12 czy UT.

Ad. 7.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby do budowy domu można było użyć dwóch niezależynych działek, by móc skorzystać z ulgi na inne cele mieszkaniowe, bowiem działka 1617/4 spełnia warunki przedstawione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem jest działką pod budowę budynku mieszkalnego i została zakupiona za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego , a druga 1617/5 (rolno-budowlana) nie spełnia tych warunków, bowiem w całości nie jest działką przeznaczoną pod budowę budynku mieszkalnego i w przeciągu 2 lat grunt ten nie zmieni przeznaczenia na grunt w całości pod budowę budynku mieszkalnego. Lecz to nie powinno szkodzić całej sytuacji, bowiem działka 1617/5 nie została kupiona za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego , a tym samym nie ma obowiązku spełniania warunków ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na inne własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25). Działka 1617/5 jest tu całkowicie nową inwestycją, nie związaną w ogóle z tematem przeznaczenia środków na inne cele mieszkaniowe.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy na poszczególnych dziatkach budynki mogą być realizowane jeżeli działka ma ustalony, stosownie do odrębnych przepisów prawnych dojazd wiążący się z układem istniejących dróg. A działki 1617/4 i 1617/5 mają taki dojazd.

Ad. 8.

Skoro po 1 stycznia 2020 r. działka 1617/4 byłaby wolna od podatku dochodowego przy odpłatnym zbyciu, to powinna być również wolna od wszelkich zobowiązań związanych z jej przeznaczeniem za wydatki poniesione na inne cele mieszkaniowe.

Zatem nieruchomość nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ad. 9.

W pierwszym etapie Wnioskodawca skorzystał prawidłowo ze zwolnienia podatku, bo przeznaczył w przeciągu dwóch lat wszystkie środki pieniężne ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zakup w 70% działki budowlanej Nr 1617/4 a także w 70% zakupił projekt budowlany budynku mieszkalnego i w 70% poniósł koszty notarialne związane z zakupem tej nieruchomości i budową podpiwniczenia. Zamknął więc tym jeden etap. Gdyby Wnioskodawca chciał teraz przed upływem 5-ciu lat sprzedać ponownie działkę 1617/4 i zakupić za wszystkie środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży tej nieruchomości inną nieruchomość opisaną w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych na inne cele mieszkaniowe w art. 21. ust. 25 pkt 1, to mógłby to zrobić. Skoro jeden etap (jedna transakcja) została prawidłowo zrealizowana, to można by było na tych samych warunkach zrealizować kolejną zamianę własnych celów mieszkaniowych na inne.

Ad. 10.

W myśl definicji cywilnoprawnej nieruchomości; rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe (grunty), którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Stąd też pod pojęciem nieruchomości, którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy należy również rozumieć nieruchomości rolno-budowlane. Oznacza to zatem, że istnieje możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego, o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku jego przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późń. zm.), osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do treści art. 3 ust. 1a cytowanej ustawy, za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

  1. posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
  2. przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się, zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepis art. 4a tej ustawy stanowi, że wymienione wyżej przepisy stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Rządem Irlandii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, sporządzona w Madrycie dnia 13 listopada 1995 r. (Dz. U. z 2000 r., Nr 53, poz. 650 z późn. zm.) dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (w tym dochód z gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Określenie „majątek nieruchomy” posiada takie znaczenie, jakie przyjmuje się według prawa Umawiającego się Państwa, w którym majątek ten jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których zastosowanie mają przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi, prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa do zmiennych lub stałych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji pokładów mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki powietrzne i pojazdy transportu drogowego nie stanowią majątku nieruchomego (art. 6 ust. 2 Umowy)

Stosownie do art. 13 ust. 1 umowy, zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6, a położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Z powyższego wynika, że wobec osoby nieposiadającej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, która uzyskuje dochody z nieruchomości położonej na terytorium Polski mają zastosowanie przepisy ustaw z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje, zatem szeroki zakres umów.

Wskazać należy, że w myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 31 stycznia 2011 r. Wnioskodawca nabył prawo odrębnej własności i należący do niego udział w garażu. W dniu 24 lipca 2014 r. Wnioskodawca sprzedał tę nieruchomość za łączną cenę 268.300 zł (w tym lokal mieszkalny za cenę w kwocie 245.000 zł, zaś lokal niemieszkalny - udział w garażu za cenę w kwocie 23.300 zł. W dniu 12 września 2014 r. Wnioskodawca zdecydował się za zakup dwóch działek (Nr 1617/4, Nr 1617/5). Działka Nr 1617/4 jest całościowo budowlana. Jak wynika z zaświadczenia wydanego przez gminę jest pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniową-pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą. Parcelę tę Wnioskodawca kupił za środki ze sprzedanego lokalu mieszkalnego (240.000 zł). Do tej kwoty Wnioskodawca dołożył jeszcze 5.000 zł ze środków własnych kupując działkę 1617/4 leżącą na terenach oznaczonych symbolem M12 za kwotę 250.00 zł. Natomiast działkę 1617/5 rolno-budowlaną Wnioskodawca kupił za środki własne, a także za środki pochodzące z darowizny żony za łączną sumę 110.00 zł. Za około 3 lata Wnioskodawca zamierza wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny z pokojami gościnnymi na wynajem turystom, gdzie pokoje te nie będą przekraczać 30% powierzchni całego budynku. Jak wynika z miejscowego studium planu zagospodarowania gminy działki Wnioskodawcy za parę lub paręnaście lat będą przekwalifikowane z symbolu M12 na symbol UT, czyli usługi turystyczne z dopuszczalną częścią mieszkalną. Wnioskodawca będzie starał się usytuować dom tak, aby na działce Nr 1617/4 cała część mieszkalna, w której będzie musiał mieszkać z żoną i dwoma synami znajdowała się całkowicie na terenie działki 1617/4. Miejscem zamieszkania Wnioskodawcy na dzień sprzedaży lokalu mieszkalnego była Irlandia. W budynku, który zamierza Wnioskodawcy wybudować będzie mieszkał na stałe. Nie będzie także posiadał innej nieruchomości, w której mógłby zamieszkać, poza tym budynkiem mieszkalnym. Cele mieszkaniowe Wnioskodawcy będą poświęcone temu budynkowi mieszkalnemu. Działka budowlana 1617/4 będzie przeznaczona w całości pod budowę budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z częścią usługową 30% powierzchni budynku, a działka rolno-budowlana 1617/5 będzie przeznaczona częściowo pod budowę tego samego budynku jednorodzinnego z częścią usługową, natomiast pozostała część rolna, będzie spożytkowana na ogród.

Działka rolno-budowlana 1617/5, nie będzie przekształcona w przeciągu 2 lat na działkę całkowicie budowlaną. Działka ta, nie pochodzi z funduszy otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości, tylko, innych środków pieniężnych Wnioskodawcy. Co za tym idzie, nie należy traktować tej działki jako wydatku poniesionego na inne cele mieszkaniowe. Działka o Nr 1617/4 jest już działką całkowicie przekształconą na cele pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast działka o N 1617/5 mając status działki rolno-budowlanej biorąc pod uwagę realia i możliwości Gminy prawdopodobnie w ciągu dwóch lat nie zostanie przekształcona na UT.

Z uwagi na fakt, że nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nastąpiło w 2011 r., to sprzedaż ww. lokalu w 2014 r. nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu zawartego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) – nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r.

Przychodem, stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określona organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Zauważyć należy, że w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarto odrębną regulację dotyczącą kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy. Ustawodawca nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży,
  • opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przywołany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo) będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości (prawa) jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Z art. 22 ust. 6f ww. ustawy wynika natomiast, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania.

Z zacytowanego powyżej przepisu wynika zatem jednoznacznie, że kosztem uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność jest jedynie kwota, którą Wnioskodawca wydatkował na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym, a wynikająca z aktu notarialnego.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

  1. wydatki poniesione na:
    1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
  2. wydatki poniesione na:
    1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
    - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na remont lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie remont.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy.

Uwzględniając treść zacytowanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu w ustawowym terminie i wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym (garażu-miejscu postojowym). Działka Nr 1617/4 została zakupiona ze środków ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. Natomiast działka Nr 1617/5 została zakupiona z innych środków (nie pochodzących ze sprzedaży nieruchomości). Na działkach Wnioskodawca zamierza wybudować budynek mieszkalny z pokojami na wynajem turystom (pokoje na wynajem nie będą przekraczać 30% powierzchni całego budynku).

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Są one przywilejem, z którego podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 rodzi obowiązek uiszczenia podatku. Obowiązek opodatkowania tak uzyskanego dochodu może być wyłączony przez zwolnienie przewidziane właśnie w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże przedmiotowe zwolnienie jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każde wydatkowanie środków na zakup nieruchomości, bądź budowę.

Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Celem powyższej regulacji nie było natomiast zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych innych osób. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Przewidując przedmiotowe zwolnienie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe”. W tym miejscu podkreślić należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości to w niej podatnik faktycznie winien takie cele realizować.

Ze stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że działki Nr 1617/4 i Nr 1617/5 zostały nabyte w celu wybudowania budynku mieszkalnego z pokojami na wynajem turystom. Pokoje na wynajem nie będą przekraczać 30% powierzchni budynku.

Zatem nabycie działki Nr 1617/4 nie nastąpiło tylko na własne cele mieszkaniowe. W związku z powyższym do wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca może zaliczyć cenę nabycia tej działki oraz inne wydatki związane z nabyciem tej działki, tj. opłatę za usługę notarialną, na którą składa się podatek PCC, wynagrodzenie za czynność notariusza, opłata sądowa, ale tylko w części jak przypada na udział w działce, który zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy (a nie cele mieszkaniowe turystów).

Do wydatków na cele mieszkaniowe Wnioskodawca może również zaliczyć wydatki poniesione na opłatę za wykonanie projektu budynku mieszkalnego przez architekta, budowę budynku mieszkalnego, a także wydatki poniesione na podłączenie działki Nr 1617/4 w media.

Należy zauważyć, że zgodnie z wyżej cyt. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Z kolei za własny budynek lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika (art. 21 ust. 26 ww. ustawy). Przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać wykonanie robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym. Dla procesu budowy budynku mieszkalnego istotne jest wykonanie tylko tych elementów które stanowią jego substancję lub są trwale z tym budynkiem związane, np. wykonanie wszystkich przyłączy i uzbrojeń działki w media (gaz, woda, kanalizacja, energetyka).

Należy podkreślić, że ww. wydatki, tj. wykonanie projektu, budowa i podłączenie w media, stanowią wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale tylko w części przypadającej na udział, jaki zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Z kolei odnośnie skutków podatkowych sprzedaży lokalu niemieszkalnego (garażu - miejsca postojowego), należy wyjaśnić, co następuje.

W sytuacji Wnioskodawcy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu będzie wartość udziału w tym lokalu wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia udziału w lokalu niemieszkalnym (tj. cena zakupu tego udziału w lokalu wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży). Różnica nie będzie dochodem do opodatkowania, lecz stratą podatkową, w sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu niemieszkalnym przewyższają przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału. W takiej sytuacji nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. W sytuacji, gdy nie wystąpi dochód do opodatkowania, lecz strata podatkowa, wówczas nie nalicza się podatku należnego, ale jest obowiązek wykazania w zeznaniu PIT-39.

W związku z powyższym strata jaką Wnioskodawca poniósł w związku ze sprzedażą udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu nabytym w 2014 r. powinna zostać wykazana w zeznaniu PIT-39 najpóźniej do 30 kwietnia 2015 r. mającym zastosowanie do dochodów (strat) uzyskanych (poniesionych) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

Jednakże nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że przychodem ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego – (garażu - miejsca postojowego) jest przychód z praw majątkowych, gdyż jak wyżej wskazano jest to przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem środki uzyskane ze sprzedaży tego lokalu niemieszkalnego Wnioskodawca może przeznaczyć na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Ponadto należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że działka Nr 1617/4 spełnia wszystkie kryteria, by móc ją zakwalifikować do wydatków poniesionych na własne cele, o których stanowi art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jest gruntem przeznaczonym pod budowę budynku mieszkalnego. Także przekształcenie działki o Nr 1617/4 w terminie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na cele pod zabudowę mieszkaniową nie wpłynie na niezakwalifikowanie się działki Nr 1617/4 do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Podkreślenia wymaga fakt, że przekwalifikowanie działki z symbolu M12 na UT, jako czynność czysto techniczna, spełnia rolę gruntu pod budowę budynku mieszkalnego w myśl art. 21 ust. 25 pkt 3. Co więcej, Wnioskodawca do wybudowania budynku na działkach, do którego się przeprowadzi i w nim zamieszka wraz z rodziną i będzie realizował w nim własne cele mieszkaniowe, a część tego budynku będzie wynajmował turystom, może połączyć dwie działki o Nr 1617/4 i 1617/5.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi także fakt, czy sprzedaż działki Nr 1617/4 po upływie 5 lat od daty nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tut. organ pragnie wskazać, że nabycie ww. działki nastąpiło w drodze kupna w dniu 12 września 2014 r., zatem termin określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z końcem 2019 r. Tym samym, sprzedaż działki Nr 1617/4 po dniu 1 stycznia 2020 r. nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Wobec powyższego, uznać należy, że sprzedaż po dniu 1 stycznia 2020 r. działki Nr 1617/4 nie będzie stanowiła źródła przychodu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu, ze względu na upływ pięcioletniego terminu i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do przeznaczenia przychodu ze sprzedaży tej działki na cele mieszkaniowe.

Nie ma także przeszkód, by Wnioskodawca sprzedając dwie działki o Nr 1617/4 oraz 1617/5 przed 31 grudnia 2019 r., tj. przed upływem 5 lat od daty nabycia, nie mógł ponownie skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, gdy Wnioskodawca całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży ww. praw przeznaczy na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego, a Wnioskodawca nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.