ILPB2/4511-1-129/16-3/DJ | Interpretacja indywidualna

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Przeznaczenie przychodu ze zbycia nieruchomości na zakup nieruchomości, w przypadku gdy podatnik posiada już inną nieruchomości (wydatek na własne cele mieszkaniowe) oraz na spłatę kredytu z odsetkami, zaciągniętego na inną nieruchomość niż zbywana.
ILPB2/4511-1-129/16-3/DJinterpretacja indywidualna
  1. cele mieszkaniowe
  2. darowizna
  3. data
  4. kredyt
  5. nabycie
  6. nabycie nieruchomości
  7. odsetki
  8. przychód
  9. sprzedaż nieruchomości
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów
  3. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Przychody ze sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2016 r. (data wpływu 29 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2016 r. (data wpływu 12 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów osiąganych na terytorium RP.

Wnioskodawczyni w 2016 r. otrzyma od swoich rodziców w darowiźnie działkę budowlaną, wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości, na której przebiega droga wewnętrzna i która jest wyposażona w media, umożliwiające ich doprowadzenie do działki.

Działka ta następnie, wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącej drogę, przed upływem 5 lat od 31 grudnia 2016 r., zostanie przez nią sprzedana. Wnioskodawczyni jest też właścicielką innej nieruchomości (mieszkania) położonej w Polsce, na zakup której zaciągnęła w banku, mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej kredyt zabezpieczony hipoteką na zakupionej nieruchomości. Nieruchomość ta została zakupiona na mieszkaniowe cele własne Wnioskodawczyni. W tym mieszkaniu Wnioskodawczyni zamieszkuje do dnia dzisiejszego.

Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży działki budowlanej wraz z udziałem we współwłasności (drodze) otrzymanej od rodziców na spłatę pozostałej części kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup własnego mieszkania. Wnioskodawczyni rozważa również przeznaczenie części środków pieniężnych otrzymanych ze sprzedaży działki budowlanej wraz z udziałem we współwłasności (drodze) na zakup innej nieruchomości - działki budowlanej - w celu wybudowania na niej domu.

Mieszkanie obecnie należące do Wnioskodawczyni zaspokajałoby jej własne cele mieszkaniowe do czasu zamieszkania w wybudowanym na zakupionej działce domu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy w zakresie dochodu ze zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia, jeśli część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży przeznaczy, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi to odpłatne zbycie, na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na nabycie mieszkania zaspokajającego obecnie własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni...
  2. Czy w zakresie dochodu ze zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia, jeśli część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży przeznaczy, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to odpłatne zbycie, na spłatę kredytu o którym mowa w pytaniu a), a część na zakup działki budowlanej, nabywanej na jej własne cele mieszkaniowe...

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. a).

Wnioskodawczyni uważa, że korzysta ona ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, jeżeli część środków pieniężnych, które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości - działki budowlanej wraz z udziałem we współwłasności (drodze) nabytej w drodze darowizny od swoich rodziców - przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę części kredytu (wraz z odsetkami od niego) zaciągniętego na nabycie nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Ad. b).

W ocenie Zainteresowanej, korzysta ona ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, jeśli część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży przeznaczy, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to odpłatne zbycie, na spłatę kredytu, o którym mowa w pytaniu a), a część na zakup działki budowlanej, nabywanej na jej własne cele mieszkaniowe.

Ad. a).

Jak wskazuje treść art. 9 ust. 1 updof, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Stosownie natomiast do art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) updof, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przytoczonymi w powyższym akapicie celami wskazanymi w art. 21 ust. 25 pkt 1 updof są wydatki poniesione na wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przeznaczenie przez Wnioskodawczynię kwoty uzyskanej ze sprzedaży darowanej przez rodziców nieruchomości (działki budowlanej wraz z udziałem we współwłasności innej nieruchomości - przylegającej do niej drogi) mieści się w zakresie wskazanych powyżej przesłanek - środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytu wraz z odsetkami od niego, zaciągniętego przez Wnioskodawczynię przed dniem uzyskania tego przychodu.

Według treści art. 21 ust. 26 updof, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, może ona skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, bowiem część środków pieniężnych, które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny od swoich rodziców, przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę części kredytu (wraz z odsetkami od niego) zaciągniętego na nabycie nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe.

Ad. b).

Podobnie jak wskazano w części a) niniejszego wniosku, w analizowanym przypadku w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni pozostałą część środków pieniężnych, które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości - działki budowlanej nabytej w drodze darowizny od swoich rodziców wraz z udziałem w nieruchomości (drodze) - przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na zakup nieruchomości - działki budowlanej, na której następnie wybudowałaby dom, który zaspokoiłby jej własne cele mieszkaniowe, zastosowanie znajdzie zwolnienie wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof.

Wówczas nowo wybudowany dom spełniałby jej potrzeby mieszkaniowe w miejsce dotychczasowego mieszkania. Tak jak wskazano w części a), zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W sytuacji analizowanej w zdarzeniu b) znajdzie zastosowanie art. 21 ust. 22 pkt 1 lit. c) updof, zgodnie z którym za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie przez Wnioskodawczynię części kwoty uzyskanej ze sprzedaży darowanych przez rodziców nieruchomości (działki budowlanej wraz z udziałem w przylegającej do niej drodze) na spłatę części kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup własnego mieszkania, a pozostałej części - na zakup działki budowlanej, mieści się w zakresie zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, bowiem dom, który zostanie wybudowany na terenie tej działki, będzie realizował własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, zamiast mieszkania, które będzie te cele realizowało jedynie do czasu ukończenia budowy domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie - z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  • zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w roku 2016 otrzyma w drodze darowizny od rodziców nieruchomość i sprzeda ją przed upływem pięciu lat od 31 grudnia 2016 r. Zatem sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi jej nabycie, a więc będzie źródłem przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

  1. wydatki poniesione na:
    1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    -położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
  2. wydatki poniesione na:
    1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy zaznaczyć, że w myśl art. 21 ust. 30 przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Reasumując, regulacja prawna zawarta w ww. przepisie zapobiega sytuacji dwukrotnego odliczenia tego samego wydatku, tj. raz jako poniesiony na zakup lokalu mieszkalnego, drugi raz jako wydatek poniesiony na spłatę kredytu, którym został sfinansowany zakup konkretnego lokalu.

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub prawa wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości może przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania oraz odsetek od tego kredytu.

Stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu - muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Oba te warunki zostały przez Wnioskodawczynię spełnione, gdyż Wnioskodawczyni jest też właścicielką innej nieruchomości (mieszkania), w którym zamieszkuje do dnia dzisiejszego i na zakup której zaciągnęła kredyt zabezpieczony hipoteką na zakupionej nieruchomości, a więc przed sprzedażą nieruchomości, bo do transakcji sprzedaży jeszcze nie doszło.

Podsumowując, odpłatne zbycie nieruchomości, którą Wnioskodawczyni otrzyma w 2016 r. w drodze darowizny od rodziców, podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednakże w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości zostanie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, o którym mowa we wniosku oraz odsetek od tego kredytu, wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniony od opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do wysokości odpowiadającej spłacie ww. zobowiązania.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni rozważa także możliwość przeznaczenia w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie części środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu, zaciągniętego na nabycie mieszkania, zaspokajającego obecnie własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni oraz odsetek od tego kredytu, a części na zakup działki budowlanej, nabywanej na jej własne cele mieszkaniowe, tj. Zainteresowana zamierza zakupić inną działkę budowlaną - samodzielnie lub wspólnie z bratem. Działka ta obecnie należy do jej rodziców, jest działką sąsiadującą z domami należącymi do rodziców i dziadków Zainteresowanej.

Odnośnie wydatkowania części przychodów ze zbycia nieruchomości na spłatę kredytu, zaciągniętego na nabycie mieszkania, o którym mowa we wniosku oraz odsetek od tego kredytu - jak już powyżej wyjaśniono - stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Przedmiotem zainteresowania Wnioskodawczyni jest odpowiedź na pytanie, czy może przeznaczając część środków ze sprzedaży na spłatę ww. kredytu z odsetkami równocześnie skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku, gdy część pieniędzy uzyskanych ze zbycia darowanej nieruchomości wydatkuje w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na zakup nowej nieruchomości - działki budowlanej, w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni posiada już inną nieruchomość, w której obecnie zamieszkuje. Na zakupionej działce Zainteresowana zamierza rozpocząć budowę domu (na całym jej terenie w przypadku samodzielnego zakupu lub po dokonaniu podziału gruntu w przypadku zakupu razem z bratem). Mieszkanie obecnie należące do Wnioskodawczyni zaspokajałoby jej własne cele mieszkaniowe jedynie do czasu zamieszkania w wybudowanym na zakupionej działce domu.

Należy zaznaczyć, że nie ma tu znaczenia fakt, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni pragnie przeznaczyć na dwa cele mieszkaniowe - spłatę kredytu wraz z odsetkami i zakup nowej nieruchomości (działki), gdyż ustawodawca nie ograniczył przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości do jednego celu mieszkaniowego.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jak wskazano powyżej jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Z tego samego powodu nie jest nabyciem na własne cele mieszkaniowe lokalu, w którym swoje potrzeby mieszkaniowe będą zaspokajać inne osoby niż podatnik, bez względu na to kim są te osoby dla podatnika. Ustawodawca pisząc o „własnych celach mieszkaniowych” wykluczył z tego zakresu pojęciowego nabywanie mieszkań w innym celu niż cel mieszkaniowy podatnika.

Podkreślenia ponadto wymaga, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył go do wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw przez podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta lub wybudowana. Nieważne jest zatem ile nieruchomości posiada już podatnik w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży, ważne jest jedynie aby ten kolejny zakup lub budowa służyły faktycznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe, gdyż opisany we wniosku, planowany zakup działki budowlanej, na której Zainteresowana zamierza wybudować dom służyć będzie takiemu właśnie celowi.

Reasumując należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości, którą Wnioskodawczyni otrzyma w 2016 r. w drodze darowizny od rodziców, dokonana przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi jej nabycie, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Jednocześnie, przeznaczenie części kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości na spłatę kredytu, zaciągniętego na nabycie mieszkania, o którym mowa we wniosku oraz odsetek od tego kredytu a części na zakup nowej nieruchomości - działki budowlanej (samodzielnie lub wspólnie z bratem), może zostać uznane za wydatek na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25-30 ww. ustawy. Nie ma znaczenia w tym przypadku fakt, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni pragnie przeznaczyć na realizację dwóch celów mieszkaniowych: spłaty kredytu (wraz z odsetkami) i zakup nowej nieruchomości (działki), gdyż ustawodawca nie ograniczył przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości do jednego celu mieszkaniowego.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.