0115-KDIT2-1.4011.142.2018.1.JG | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Zwolnienie przedmiotowe – wydatkowanie na zakup działki nieposiadającej decyzji o warunkach zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 9 kwietnia 2018 r. (data wpływu 10 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Sprawa Wnioskodawczyni dotyczy podatku od sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku po babci zmarłej 26 października 2013 r. W dniu 16 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni podpisała akt przyjęcia w spadku 8/100 części nieruchomości. W dniu 11 września 2015 r. razem z resztą spadkobierców sprzedaliśmy nieruchomość. Wnioskodawczyni złożyła PIT-39 z zamiarem wydatkowania uzyskanej w drodze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Na wydatkowanie Wnioskodawczyni miała czas do końca grudnia 2017 r.

Pierwsza przedwstępna umowa zakupu działki, na której Wnioskodawczyni docelowo chce wybudować dom miała miejsce 9 października 2016 r. Miał być to teren wydzielony z terenu działki osoby sprzedającej, gruntu na którym ustanowiona była hipoteka. W związku z dużą ilością dokumentacji sprzedaż nastąpiła w dniu 17 sierpnia 2017 r. Kwota zakupu działki w całości pokrywała kwotę otrzymaną w wyniku sprzedaży spadku.

Nabyta nieruchomość ma nietypowy status. Nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego gminy. W akcie widnieje zapis w § 2 pkt I dotyczący dokumentów: „Zaświadczenie Wójta Gminy A. z dnia 18 lipca 2017 r. nr (...), w którym zaświadczono, że działka nr (...) położona w obrębie geod. (...) nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego gminy A. i że w zmianie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy A., uchwalonym Uchwałą nr (...) rady Gminy w A z dnia 28 marca 2014 r. działka nr (...) znajduje się w granicach obszaru możliwego docelowego zainwestowania, że dla ww. terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm.) przez Wójta Gminy A. nr (...) z dnia 28 marca 2008 r. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego i garażu na terenie działki (...) położonej w miejscowości A., przy czym działka (...) powstała z wtórnego podziału działki nr (...), a zakres decyzji obejmuje tereny aktualnych działek nr (...),(...) i (...).

Jednak aby rozpocząć inwestycję okazało się konieczne kolejne złożenie wniosku o warunki zabudowy dla działki (...), gdyż na terenie (...) stoi już dom mieszkalny. Również US w A. poinformował Wnioskodawczynię, że konieczne do skorzystania ze zwolnienia od podatku jest uzyskanie warunków zabudowy działki nr (...) pomimo zapisów w akcie. Ponieważ Wnioskodawczyni planuje inwestycję mieszkaniową na zakupionym terenie niezwłocznie udała się do Urzędu Gminy gdzie poinformowano Ją o potrzebnych dokumentach i że powinna uzyskać warunki zabudowy do końca 2017 r. Jednak w międzyczasie do urzędów zaczęły napływać wnioski osób, które straciły domy w nawałnicy, która przeszła przez B. około 11 sierpnia i kiedy 30 października 2017 r. z kompletem dokumentów i warunków przyłączenia do sieci Wnioskodawczyni złożyła wniosek, poinformowano Ją, iż sprawa Wnioskodawczyni na pewno nie zostanie rozpatrzona do końca roku.

Faktyczny stan jest taki, że na dzień dzisiejszy, tj. 9 kwietnia 2018 r. nie zostały jeszcze wydane warunki, jest projekt, który został już uzgodniony z większością inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni nie uzyskała do dnia 31 grudnia 2017 r. warunków zabudowy, a złożony został wniosek, który z przyczyn niezależnych nie mógł zostać rozpatrzony, przychód korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
  2. Czy w wypadku, gdy widnieje przytoczony zapis w akcie kupna działki mówiący, że została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a jej zakres obejmuje zakupioną działkę, ma zastosowanie wyżej wymienione zwolnienie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na dzień zakupu działki nie zdawała sobie sprawy z tego jak długo potrwa wydawanie warunków zabudowy dla terenu (...). Również w momencie składania PIT-39 ze względu na ciągle niepewną sytuację życiową Wnioskodawczyni nie wiedziała dokładnie jak będzie wydatkować kwotę. Zdaniem Wnioskodawczyni, zapisy zawarte w akcie notarialnym, kroki oraz starania przez Nią podjęte są wystarczające do skorzystania ze zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Wskazany przepis stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ponadto podkreślić należy, że powoływany art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Tym samym istotnym jest aby zostały zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym miejscu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia. W celu doprecyzowania tych pojęć uprawnione jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, z późn. zm.).

Gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wskazania także wymaga, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni przeznaczyła środki ze sprzedaży otrzymanego w spadku udziału w nieruchomości na zakup działki gruntu, na którym zamierza wybudować budynek mieszkalny. Dla ww. działki nie została wydana do końca 2017 r. decyzja o warunkach zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że grunt w chwili dokonania wydatku na jego zakup nie musi być przeznaczony pod budowę budynku mieszkalnego. Ustawodawca dopuszcza, by warunek ten spełnił się w późniejszym okresie, tj. po dniu odpłatnego zbycia, ale przed upływem dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości lub określonych wyżej praw majątkowych.

Podsumowując, zgodnie z obowiązującym przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych realizuje cel mieszkaniowy również wydatek poniesiony na zakup działki innej niż budowlana, pod warunkiem że działka ta, w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie faktycznie zmieni przeznaczenie na działkę pod budowę budynku mieszkalnego. Dla możliwości skorzystania ze zwolnienia nie wystarczy sama możliwość uzyskania takiej decyzji w przyszłości, wynikająca ze spełniania warunków koniecznych do jej uzyskania lecz faktyczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy pozwalającej na wybudowanie na gruncie budynku mieszkalnego. Zatem nabycie działki innej niż budowlana z możliwością wydania decyzji o warunkach zabudowy budynkiem mieszkalnym, jeżeli taka decyzja nie zostanie wydana w wymaganym dla tego terminie, nie uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia.

Również zawarcie zapisu w akcie notarialnym dokumentującym zakup działki o tym, że dla ww. terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy bez faktycznego spełnienia tego wymogu powoduje, że niespełniony został warunek uprawniający do skorzystania ze zwolnienia.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.