0115-KDIT1-1.4012.750.2018.1.AJ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Zwolnienie od podatku VAT usług najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 października 2018 r. (data wpływu 16 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT usługi najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT usługi najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą na zasadach ogólnych „według skali podatkowej” i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest fryzjerstwo i pozostałe zabiegi kosmetyczne (PKD 96.02.Z), sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek (PKD 45.11.Z), sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD 45.19.Z), konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD 45.20.Z), sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD 45.32.Z), działalność taksówek osobowych (PKD 49.32.Z), transport drogowy towarów (PKD 49.41.Z) oraz wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek (PKD 77.11.Z).

W dniu 23 kwietnia 2018 r. wspólnie z mężem zakupiła Pani nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 169,79 m2, położoną w miejscowości S... . Budynek ten składa się z 3 kondygnacji.

W związku małżeńskim obowiązuje ustrój wspólności ustawowej. Dom jest Pani prywatnym majątkiem niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy.

W dniu 4 czerwca 2018 r. została podpisana umowa najmu lokalu mieszkalnego tego budynku z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Umowę zawarto na czas nieokreślony. Najemca lokalu jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Od miesiąca lipca bieżącego roku, w budynku jednorodzinnym pokoje podnajmowane są osobom fizycznym zatrudnionym przez najemcę nieruchomości. Pokoje wynajmowane są tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe, więc lokal zachowuje charakter mieszkalny i nie jest lokalem użytkowym. Podnajem tych pokoi zawarty jest w celu dłuższego pobytu. Zgodnie z umową najmu, lokale wynajmowane są 16 osobom, które mają możliwość korzystania z pokoi, łazienek oraz kuchni wyposażonej w podstawowy sprzęt. Nie są świadczone żadne dodatkowe usługi, takie jak: podawanie posiłków, sprzątanie czy pranie.

Wskazała Pani, że umowa najmu zawiera zastrzeżenie, że przedmiot najmu jest oddany do korzystania wyłącznie w celach mieszkaniowych i najemca nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z budynku.

W zamian za oddanie najemcy lokali mieszkalnych do używania otrzymuje Pani czynsz miesięczny ustalony w umowie za każdego zamieszkałego pracownika w udziale 50%.

Z uwagi na fakt, że jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, i z uwagi na prowadzenie działalności gospodarczej w innym zakresie i w innym miejscu, wystawiła Pani fakturę ze stawką „zw”, co oznacza, że transakcja jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy prawidłowe jest uznanie, że świadczone usługi najmu budynku mieszkalnego na cele mieszkaniowe osób wskazanych przez najemcę, które to usługi nie są usługami krótkiego zakwaterowania, o których mowa w poz. 163 załącznika numer 3 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 roku (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.), i do których powstał już obowiązek podatkowy, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, faktura za wynajem budynku mieszkalnego w udziale 50% została wystawiona w sposób prawidłowy, stosując zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia uzależnione jest od spełnienia przesłanek subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego budynku – cel mieszkaniowy i przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego budynku – lokali mieszkalnych.

Przesłanką do zastosowania zwolnienia jest również świadczenie usług na własny rachunek, charakter mieszkalny nieruchomości oraz mieszkaniowy cel najmu. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokali przez najemcę, natomiast cel mieszkaniowy związany jest z zamieszkiwaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny. Najemca zakłada, że osoby fizyczne–pracownicy będą zamieszkiwać wynajmowane pokoje długoterminowo. Wnioskodawca nadmienia, że wynajmowana nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym nie ma charakteru hotelu, pensjonatu, motelu lub innego obiektu charakteryzującego się krótkotrwałym zakwaterowaniem.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wskazał, że spełnia wszystkie przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku usług w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

  1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
  2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
  3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy zauważyć, że generalnie – poza wyjątkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności odpłatne.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z treści art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ponadto należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji, gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 163 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

  • świadczenie usługi na własny rachunek,
  • charakter mieszkalny nieruchomości,
  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Na tle przedstawionego opisu sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w przypadku wynajmu domu dla innego podmiotu gospodarczego, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, z przeznaczeniem na najem wyłącznie na cele mieszkaniowe dla pracowników tego podmiotu, Wnioskodawca może, jako czynny podatnik VAT, zastosować zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Odnosząc powołane przepisy do okoliczności przedstawionych we wniosku, stwierdzić należy, że istotą przedmiotowego zwolnienia jest cel wynajmu. Jak wskazano we wniosku, zakupiony przez Wnioskodawcę dom został wynajęty firmie, celem podnajmu dla jej pracowników wyłącznie w celach mieszkaniowych, a ponadto umowa najmu zawiera zastrzeżenie, że przedmiot najmu jest oddany do korzystania wyłącznie w celach mieszkaniowych i najemca nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z budynku.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że o ile faktycznie będąca przedmiotem umowy najmu nieruchomość (budynek jednorodzinny) jest wynajmowana wyłącznie na cele mieszkaniowe, to spełnione są przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, a tym samym usługa najmu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione we wniosku uznano za prawidłowe.

Końcowo należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie kwestię będącą przedmiotem zapytania. Nie rozstrzyga natomiast innych kwestii poruszonych we wniosku, w tym w szczególności prawidłowości ustalenia podstawy opodatkowania usługi najmu nieruchomości będącej współwłasnością małżonków, gdyż w tym zakresie nie zadano pytania.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, z którego wynika, że przedmiotem wynajmu jest budynek mieszkalny wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przy czym podkreślenia wymaga, że fakt dokonania w umowie zastrzeżenia, że przedmiot najmu jest oddany do korzystania wyłącznie w celach mieszkaniowych i najemca nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z budynku pozostaje bez wpływu na sposób opodatkowania przedmiotowej czynności. Powyższe oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm. ) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.