IPPP1/4512-910/15-4/KC | Interpretacja indywidualna

W zakresie prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku z tytułu nabycia Nieruchomości.
IPPP1/4512-910/15-4/KCinterpretacja indywidualna
  1. budynek
  2. czynności opodatkowane
  3. prawo do odliczenia
  4. zwolnienia z podatku od towarów i usług
  1. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Odliczenie i zwrot podatku. Odliczanie częściowe -> Odliczenie i zwrot podatku -> Odliczenie podatku
  2. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Odliczenie i zwrot podatku. Odliczanie częściowe -> Odliczenie i zwrot podatku -> Zwrot podatku
  3. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Wysokość opodatkowania -> Zwolnienia -> Zwolnienie od podatku
  4. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Dostawa towarów i świadczenie usług -> Dostawa towarów
  5. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Przepisy ogólne -> Wyłączenia

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z pózn. zm.) oraz oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 26 sierpnia 2015 r. (data wpływu 28 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 2 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 grudnia 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 25 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia oraz zwrotu z tytułu nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia oraz zwrotu z tytułu nabycia Nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 2 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 grudnia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 20 listopada 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) nieruchomość (dalej: Nieruchomość A) oraz nieruchomość, pod nazwą „G...” (dalej: Nieruchomość B) (dalej łącznie: Nieruchomość) od spółki R. m.b.H. (dalej: Sprzedający).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

  1. w zakresie Nieruchomości A:
    • prawo własności zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 147 oraz 146/1, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt A):
    • prawo własności budynku o przeznaczeniu magazynowo-biurowym posadowionym na wyżej wymienionej działce o numerze ewidencyjnym 147 (dalej: Budynek A);
    • prawo własności obiektów, instalacji oraz infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej względem Budynku A, w tym m.in. miejsca parkingowe, drogi wewnętrzne, wartownia, wiata, zbiornik przeciwpożarowy, instalacje (w tym instalacje podziemne) i inne urządzenia znajdujące się na działkach o nr ewidencyjnych 147 oraz 146/1 (dalej łącznie: Budowle A).

Działka numer 147 będąca przedmiotem Transakcji jest zabudowana Budynkiem A i Budowlami A. Działka nr 146/1 jest natomiast zabudowana zbiornikiem przeciwpożarowym (jedna z Budowli A).

  1. w zakresie Nieruchomości B:
    • prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 145, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt B; dalej Grunt A i Grunt B łącznie: Grunty);
    • prawo własności budynku o przeznaczeniu magazynowo-biurowym posadowionym na wyżej wymienionej działce o numerze ewidencyjnym 145 (dalej: Budynek B; dalej Budynek A i Budynek B łącznie: Budynki);
    • prawo własności obiektów, instalacji oraz infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej względem Budynku B w tym m.in. plac utwardzony (zawierający miejsca parkingowe), oświetlenie, przyłącza i sieci, ogrodzenie i szlabany, maszty i słupy instalacje (w tym instalacje podziemne) i wszelkie inne urządzenia znajdujące się na działce o numerze ewidencyjnym 145 (dalej łącznie: Budowle B; dalej Budowle A i Budowle B łącznie: Budowle).

Sprzedający nabył Nieruchomość w następujących fazach i formie:

  • Nieruchomość A w dwóch etapach:
    1. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 września 2007 roku-nabycie od podmiotu trzeciego W. Sp. z o.o. Budynku A wraz z Budowlami A oraz gruntu, na którym były one położone, w drodze transakcji opodatkowanej VAT.
    2. na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa W. Sp. z o.o. w trybie art. 320 Prawa upadłościowego i naprawczego z dnia 20 września 2010 roku, w skład którego wchodziły między innymi działki ewidencyjne gruntu, których część została następnie połączona z działkami ewidencyjnymi gruntu nabytymi przez Sprzedającego na podstawie wyżej wymienionej umowy z dnia 19 września 2007 r. w nowo utworzoną działkę o numerze ewidencyjnym 147. Transakcja nabycia przedsiębiorstwa (wraz z wchodzącymi w jego skład działkami gruntu, które - po połączeniu z innymi działkami - utworzyły działkę ewidencyjną o numerze 147) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
  • Nieruchomość B, będącą wówczas w fazie budowy, na podstawie wyżej wymienionej umowy sprzedaży przedsiębiorstwa W. Sp. z o.o. w trybie art. 320 Prawa upadłościowego i naprawczego z dnia 20 września 2010 r. - wraz z innymi składnikami materialnymi i niematerialnymi wchodzącymi w skład przedsiębiorstwa. Transakcja nabycia przedsiębiorstwa (wraz z wchodzącą w jego skład Nieruchomością B) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

Na moment nabycia przez Sprzedającego Grunt B był zabudowany Budynkiem B w stanie surowym otwartym. Budowa Budynku B i infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej (Budowli B) została dokończona przez Sprzedającego. Sprzedający ponosił koszty budowy Budynku B wraz z infrastrukturą towarzyszącą i pomocniczą (Budowle B) z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z budową tych obiektów i Sprzedający faktycznie odliczał podatek VAT naliczony z tytułu wydatków na budowę.

Działalność gospodarcza Sprzedającego polega m.in. na wynajmie powierzchni w Budynkach. Znaczna część przychodów i kosztów działalności Sprzedającego w Polsce generowanych jest w związku z Nieruchomością.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku A zostało wydane jeszcze przed jego nabyciem przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela, na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Budowlanego z dnia 31 sierpnia 2007 r. Od 2007 roku Budynek A jest u Sprzedającego przedmiotem wynajmu opodatkowanego VAT. Budynek A został w całości wydany jednemu najemcy do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (umowy najmu), przy czym przed dniem dokonania planowanej Transakcji Budynek A będzie wynajmowany przez okres dłuższy niż 2 lata. W umowie najmu wskazano, że w okresie najmu najemcy będzie przysługiwało również odpłatne wyłączne prawo do korzystania z wszelkich Budowli A, w tym parkingów, dróg wewnętrznych i innych obiektów infrastruktury towarzyszącej Budynkowi A (czynsz z tego tytułu jest wliczony w czynsz z tytułu najmu Budynku A).

Po zakończeniu prac budowlanych Sprzedający na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy w dniu 3 sierpnia 2012 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku B. Od sierpnia 2012 r. Sprzedający sukcesywnie wydawał kolejne powierzchnie do użytkowania najemcom. Obecnie większość powierzchni podlegających pod wynajem (w tym części dachu oraz szybów teletechnicznych, wynajęte firmom telekomunikacyjnym, które na rzecz poszczególnych najemców powierzchni biurowych i magazynowych zainstalowały na dachu anteny wraz z konstrukcjami wsporczymi i okablowaniem prowadzącym do serwerowni) została wydana najemcom do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (umowy najmu), z tym że przed dniem dokonania planowanej Transakcji część powierzchni Budynku B będzie wynajmowana przez okres dłuższy niż 2 lata, zaś część - przez okres krótszy niż 2 lata. Część powierzchni od momentu oddania Budynku B do używania do dnia dzisiejszego pozostała niewynajęta. W umowach najmu wskazano, że w okresie najmu najemcom powierzchni biurowych i magazynowych będzie przysługiwało również niewyłączne prawo do korzystania, zgodnie z regulaminem ustalonym przez Sprzedającego, z części wspólnych Budynku B i infrastruktury towarzyszącej Budynkowi B. Z tytułu najmu miejsc postojowych przypisanych na wyłączność do poszczególnych najemców przewidziany jest odrębny czynsz; w przypadku części takich miejsc postojowych czynsz został określony w umowie najmu jako 0 EUR. Ponadto, z tytułu używania części dachu oraz szybów teletechnicznych w związku z instalacją jednej z anten, o których mowa powyżej, firma telekomunikacyjna zgodnie z umową zwolniona jest z opłacania czynszu. Czynsz płacony przez najemców jest powiększany o należny podatek VAT. Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynków czy Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży prawa własności Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych (o ile takie będą i okażą się zbywalne) do projektów budowlanych, logo G... oraz ewentualnie licencji (o ile okażą się one zbywalne) do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości (o ile takie będą).

W wyniku planowanej Transakcji Spółka wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące Budynków oraz Budowli (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Spółki, nastąpi przeniesienie na Spółkę praw wynikających z zabezpieczeń obowiązków najemcy wynikających z umowy najmu, dokumentów gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych, przy czym rozliczenie tych ostatnich może nastąpić w drodze przelewu lub potrącenia wzajemnych zobowiązań Sprzedającego i Spółki). Spółce zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynków oraz Budowli, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynków oraz Budowli.

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Spółkę innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

  • umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynków, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości (co do zasady Sprzedający nie zamierza przenosić na nabywcę umów związanych z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umowy z dostawcami mediów, tj. wody, gazu itp.); w odniesieniu do zarządzania i bieżącej obsługi Nieruchomości w okresie następującym po nabyciu Nieruchomości Spółka zamierza zawrzeć we własnym okresie odrębne umowy z tymi samymi bądź innymi dostawcami),
  • umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, m.in. o świadczenie usług księgowych,
  • umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
  • środki pieniężne należące do Sprzedającego, inne niż kaucje gotówkowe najemców wspomniane powyżej,
  • licencje na oprogramowanie, nabyte przez Sprzedającego, które nie są związane bezpośrednio z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości,
  • księgi handlowe Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi. Zarówno Sprzedający, jak i Spółka będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi w Polsce czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca i Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi.

Sprzedający i Spółka zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do części Nieruchomości, dla których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia dokonania Transakcji upłynęło co najmniej 2 lata i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Sprzedający i Spółka złożą właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Budynków podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie między Sprzedającym i Spółką do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemca wpłacał Sprzedającemu, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia sprzedaży Nieruchomości i od dnia sprzedaży Nieruchomości.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Spółki jest planowane na 2015 r.

Spółka zaznacza, że opodatkowanie Transakcji VAT jest również przedmiotem analogicznego wniosku o interpretację prawa podatkowego złożonego przez Sprzedającego, tj. R. m.b.H.

W uzupełnieniu nadesłanym w dniu 2 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 grudnia 2015 r.) Spółka wskazała, że:

  • nabywany zespół składników materialnych i niematerialnych nie jest wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, tj. sprzedawany zespół składników majątkowych nie posiada dokumentu regulującego organizacyjne wyodrębnienie w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, w szczególności w statucie, regulaminie lub innym akcie o podobnym charakterze;
  • nabywany zespół składników materialnych i niematerialnych nie jest wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego; nie są dla niego prowadzone odrębne księgi; ponadto, w ramach przenoszonych składników majątkowych nie występują wierzytelności (należności) ani zobowiązania Sprzedającego wykazane w jego bilansie na moment Transakcji;
  • nabywane składniki, o których mowa we Wniosku, są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, tj, są obecnie przeznaczone na wynajem u Sprzedającego a Spółka również zamierza je wynajmować po Transakcji;
  • wymienione składniki nie mogą stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze z uwagi na pozostawienie poza zakresem Transakcji takich elementów działalności gospodarczej Sprzedającego jak: środki na rachunku bankowym (inne niż kaucje najemców), prawa z umów, których Sprzedający jest stroną inne niż umowy najmu (tj. umowy o zarządzanie, umowy serwisowe i o dostawę mediów), jak również księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa; pozbawia to zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych;
  • w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione zobowiązania związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami. Jak Spółka wskazywała we Wniosku, w wyniku planowanej Transakcji Spółka wstąpi jedynie z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Sprzedającego w stosunki (prawa i obowiązki) najmu dotyczące Budynków oraz Budowli.

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Spółkę innych składników majątkowych Sprzedającego niż przedstawionych we Wniosku, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Spółki, naniesienia na gruncie przenoszone w ramach Transakcji sprzedaży Nieruchomości, można podzielić na dwie kategorie według przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.), tzn.:

  1. obiekty budowlane, czyli budynki i budowle, do których można zaliczyć w szczególności: budynki: biurowo-magazynowe (zdefiniowane we wniosku jako Budynki, tj. Budynek A i Budynek B), jak również wiaty, wartownie, zbiornik przeciwpożarowy, sieci uzbrojenia terenu, maszty i słupy (tj. część z naniesień zwanych we Wniosku Budowlami A i Budowlami B) oraz
  2. urządzenia budowlane, do których należą w szczególności: urządzenia techniczne związane z Budynkami, zapewniające możliwość użytkowania Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem, w szczególności przyłącza i urządzenia instalacyjne oraz oświetlenie, jak również drogi wewnętrzne, ogrodzenia i szlabany oraz plac utwardzony zawierający miejsca parkingowe (tj. pozostała część naniesień zwanych we Wniosku Budowlami A i Budowlami B, które dotyczą odpowiednio Budynku A i Budynku B).
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. l0b pkt 1 ustawy o VAT wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Spółki, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Objęcie transakcji przepisami ustawy o VAT

W celu rozstrzygnięcia, czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Aby ustalić, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczna jest analiza, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się z prawa własności gruntu, Budynków i przynależnej infrastruktury niewątpliwie wypełniają znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: ZCP) nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej: KC).

Zgodnie z art. 551 KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej; obejmuje ono w szczególności:

  1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
  2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
  3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
  4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
  5. koncesje, licencje i zezwolenia;
  6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
  7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
  8. tajemnice przedsiębiorstwa;
  9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Spółki sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Należy podkreślić, że Sprzedający nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, Sprzedający nie planuje przeniesienia na Spółkę podstawowych elementów składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami KC, tzn. umów związanych z zarządzaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości, części aktywów wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności, środków na rachunkach bankowych (innych niż kaucje wykonawców i najemców), a także co do zasady praw z pozostałych umów, których Sprzedający jest stroną, innych niż umowy najmu. Ponadto, Sprzedający nie zbywa ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa innych niż związanych z Nieruchomością.

Przedmiotem transakcji, w ocenie Spółki, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności. Planowana Transakcja będzie dotyczyć wyłącznie wskazanych działek i naniesień, a nie innych składników przedsiębiorstwa (np. praw i obowiązków z umów serwisowych związanych z Nieruchomością). Prawa i zobowiązania wynikające z umów najmu zostaną przeniesione na Spółkę automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Sprzedającego i ustaleń stron Transakcji. Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast m.in. księgi handlowe, czy też dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa, jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską. Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku), która co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem może być bowiem budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer żadnych umów o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych czy wierzytelności Sprzedającego.

W świetle powyższego, w ocenie Spółki, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

W celu stwierdzenia, czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT należy dodatkowo ustalić, czy przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Spółki, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

  • wyodrębniony organizacyjnie,
  • wyodrębniony finansowo,
  • samodzielny, tzn. może stanowić niezależne i samodzielne przedsiębiorstwo.

Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Na konieczność łącznego spełnienia ww. przesłanek dla zaistnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazał m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 17 kwietnia 2015 r. sygn. IBPP3/4512-112/15/MN podkreślając „Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi więc stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Oznacza to, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową”. Innymi słowy, nawet w przypadku wydzielenia zespołu składników majątkowych na jednej płaszczyźnie (finansowej, organizacyjnej czy funkcjonalnej) nie można mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdolnej do funkcjonowania jako odrębne przedsiębiorstwo w przypadku braku wydzielenia na pozostałych płaszczyznach.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 28 lutego 2011 r. (sygn. IPPP1-443-1318/10-2/JL) takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć, w żaden sposób nie została i nie zostanie wydzielona organizacyjnie.

Odrębność finansową, zdaniem Spółki, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym stanie faktycznym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej transakcji, Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Samodzielność ZCP, zdaniem Spółki, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Transakcji takich elementów działalności gospodarczej Sprzedającego jak: środki na rachunku bankowym (innych niż kaucje najemców), prawa z umów, których Sprzedający jest stroną, innych niż umowy najmu (tj. umowy o zarządzanie, umowy serwisowe i o dostawę mediów), księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Spółki będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Spółki, przedmiot planowanej sprzedaży nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest zatem wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Sprzedającego. Z uwagi na fakt, że Sprzedający nie wyodrębnił (ani nie wyodrębni przed dokonaniem zbycia) w żaden sposób w ramach prowadzonej działalności zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji ich zadań gospodarczych, zbywane składniki majątkowe nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, dopiero zawarcie stosownych umów z usługodawcami zewnętrznymi (w tym na zarządzanie Nieruchomością) poprzedzone nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego pozwoli Spółce na prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem omawianych aktywów.

Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Skoro przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Spółki, planowana sprzedaż Nieruchomości, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych, podlegać będzie przepisom ustawy o VAT.

Stanowisko Spółki zostało potwierdzone przez organy podatkowe w następujących interpretacjach:

  • interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 9 czerwca 2015 roku sygn. IBPP3/4512-200/15/EJ, w której organ wyjaśnił, że: „Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. (...)Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, personel, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.
  • interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 20 maja 2015 roku sygn. IPPP1/4512-389/15-3/RK, w której organ wyjaśnił, że: „Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem, wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy). Należy zatem wskazać, że nie wystarczy zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
  • interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 28 sierpnia 2014 r. o sygn. IPPP2/443-515/14-2/KOM, gdzie na tle analogicznego stanu faktycznego potwierdzone zostało, że „do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa Zbywcy, a wynika to z tego, że transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. W rozpatrywanym przypadku, przedmiotem planowanego nabycia będzie wyłącznie prawo własności działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości wraz z naniesieniami, a ponadto na Nabywcę zostanie przeniesiona decyzja o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy Wnioskodawcy potwierdza to, że wybrane składniki majątkowe, będące przedmiotem analizowanej transakcji, nie są organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy.
  • interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 27 sierpnia 2014 r. o sygn. IPPP3/443-576/14-2/ISZ, zgodnie z którą na tle analogicznego stanu faktycznego „Wnioskodawca, jak wskazuje we wniosku, jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa elementy infrastruktury towarzyszącej Parkowi, jednakże w żadnym wypadku nie można uznać, że ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo. Poza tym Spółka nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Pozostawienie poza zakresem Transakcji takich elementów działalności gospodarczej Spółki jak; środki na rachunku bankowym, prawa z umów, których Spółka jest stroną (tj. umowy o zarządzanie, umowy serwisowe i o dostawę mediów), księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, pozbawia zbywanej Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Tym samym, zbywane składniki majątku (Nieruchomość) nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Analogiczne stanowisko zajął również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 20 grudnia 2011 r. o sygn. IPPP3/443-1299/11-2/KT oraz w interpretacji z dnia 22 sierpnia 2013 r. o sygn. IPPP1/443-742/13-2/PR.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tj. do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i będą miały do niej zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Zwolnienie z VAT bądź opodatkowanie VAT transakcji

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co powoduje, że dostawa gruntu objęta jest taką samą stawką podatku jak dostawa budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Z tego powodu w celu ustalenia zasady opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, kluczowe jest ustalenie zasad opodatkowania dostawy Budynków i Budowli.

Na mocy art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie z VAT stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Należy przyjąć, że pojęcie oddania do użytkowania obejmuje wszelkie przypadki oddania obiektu innemu podmiotowi do korzystania i władania jak właściciel lub jak posiadacz. Pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 czerwca 2014 r. (sygn. akt: I FSK 956/13): Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy budowana lub zmodernizowana budowla zostanie sprzedana lub np. oddana w najem lub dzierżawę. Sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu..

Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie zostało również potwierdzone przez organy podatkowe, m.in. w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 29 maja 2012 r. (ITPP2/443-270/12/AD) czy w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 15 lipca 2010 r. (IPPP1-443-536/10-2/PR).

Ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części (zwolnienie obligatoryjne), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

  1. dokonującemu dostawy budynków (budowli) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do tych obiektów;
  2. łączna wartość ulepszeń dokonanych przez dokonującego dostawy, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku lub budowli.

Z literalnego brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że objęcie sprzedaży budynków, budowli lub ich części fakultatywnym zwolnieniem z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, wyklucza możliwość zastosowania do takiej sprzedaży obligatoryjnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jedynie w przypadku niespełnienia przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowanie może - potencjalnie - znaleźć obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. A zatem, zauważyć należy, iż zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, będzie mogło mieć zastosowanie w przypadku, gdy budynki lub budowle (ich części) są sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Ponadto, w zakresie dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na mocy art. 43 ust 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
  2. złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 niniejszego artykułu, musi zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli dostawa budynku lub budowli nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu według właściwej stawki VAT.

W świetle przytoczonych powyżej regulacji, zdaniem Spółki, opodatkowanie VAT sprzedaży Budynków i Budowli, w tym Gruntów na których są położone, będzie wyglądało następująco:

  • sprzedaż Budynku A oraz Budowli A wchodzi w zakres hipotezy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem „pierwsze zasiedlenie” omawianych Budowli A oraz Budynku A nastąpiło w momencie ich oddania w najem opodatkowany VAT, tj. od pierwszego zasiedlenia tych Budowli A i Budynku A minęło ponad 2 lata. Jednocześnie, skoro zastosowanie znajdzie w tym przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Odpowiednio, sprzedaż Budynku A i Budowli A w ramach Transakcji będzie podlegała VAT w związku z dokonaniem przez strony wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego;
  • sprzedaż Gruntu A: zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, wartość działek o numerach ewidencyjnych 146/2 i 147, na których położone są Budynek A i Budowle A, nie będzie podlegała wyodrębnieniu z podstawy opodatkowania Budynku A i Budowli A, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z argumentacją przedstawioną powyżej.
  • sprzedaż Budynku B:
    • w zakresie części Budynku B, dla których od momentu wynajęcia ich po raz pierwszy przez Sprzedającego do dnia dokonania Transakcji upłynie co najmniej 2 lata w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego - wchodzi w zakres hipotezy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. „Pierwsze zasiedlenie” przedmiotowych części Budynku B nastąpiło bowiem w momencie ich wynajęcia po raz pierwszy podmiotom trzecim 2 lata temu lub wcześniej (pierwszy najem części Budynku B nastąpił już w sierpniu 2012 r.). Jednocześnie, skoro zastosowanie znajdzie w tym przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Odpowiednio, w tej części Transakcja będzie podlegała VAT w związku z dokonaniem przez strony wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego,
    • w zakresie części Budynku B, dla których od momentu wynajęcia ich po raz pierwszy przez Sprzedającego do dnia dokonania Transakcji upłynie mniej niż 2 lata w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego - nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ od ich pierwszego zasiedlenia upłynie okres krótszy niż 2 lata. Również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało w odniesieniu do Budynku B prawo do odliczenia VAT (od wydatków poniesionych w związku z dokończeniem budowy Budynku B). Odpowiednio, w tej części Transakcja będzie podlegała VAT,
    • w zakresie części Budynku B, które nie były dotychczas i nie zostaną wynajęte do dnia dokonania Transakcji w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego - nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ Transakcja będzie dokonywana w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Zdaniem Spółki dotyczy to również części wspólnych Budynku B z uwagi na zapis w umowach najmu stanowiący, że najemcy mają prawo jedynie do niewyłącznego korzystania z powierzchni wspólnych Budynku B. Odpowiednio, Spółka stoi na stanowisku, że pierwsze zasiedlenie tych części Budynku B dotąd nie nastąpiło i nie nastąpi do momentu zawarcia Transakcji w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego, ponieważ nie zostały one oddane do używania w drodze czynności podlegającej opodatkowaniu (umowy najmu nie określają wynagrodzenia za korzystanie z tych części budynku). Dotyczy to również tej części dachu i szybów telekomunikacyjnych, która została wprawdzie oddana najemcy do używania, ale nie nastąpiło to w zamian za wynagrodzenie (umowa zwalnia najemcę z czynszu), tj. w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało w odniesieniu do Budynku B prawo do odliczenia VAT (od wydatków poniesionych w związku z dokończeniem budowy Budynku B). Odpowiednio, w tej części Transakcja będzie podlegała VAT.
  • sprzedaż Budowli B: z uwagi na zapis w umowach najmu mówiący o tym, że najemcy mają jedynie prawo do niewyłącznego korzystania z infrastruktury towarzyszącej Budynkowi B i nie określają wynagrodzenia za korzystanie z niej, Spółka stoi na stanowisku, że przedmiotowe Budowle B nie zostały dotychczas oddane do używania w drodze czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. pierwsze zasiedlenie Budowli B jak dotąd nie nastąpiło i nie nastąpi do momentu zawarcia Transakcji w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego. Spółka uważa, że dotyczy to również miejsc parkingowych, które zostały wprawdzie oddane poszczególnym najemcom do ich wyłącznego użytku, ale nie nastąpiło to w zamian za wynagrodzenie (czynsz w wysokości „0 EUR”), tj. w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało w odniesieniu do Budowli B prawo do odliczenia VAT (od wydatków poniesionych w związku z dokończeniem budowy Budowli B). Odpowiednio, w tej części Transakcja będzie podlegała VAT.
  • sprzedaż Gruntu B: zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, wartość działki o numerze ewidencyjnym 145, na której położone są Budynek B i Budowle B, nie będzie podlegała wyodrębnieniu z podstawy opodatkowania Budynku B i Budowli B, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z argumentacją przedstawioną powyżej.

Podsumowując, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT, przy czym warunkiem opodatkowania Transakcji będzie dokonanie przez strony wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak Wnioskodawca zaznaczył powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Sprzedający, jak i Spółka, będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi zarejestrowanymi w Polsce podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT Transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

Podsumowując powyższe, w przypadku, gdy Sprzedający i Spółka złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust 10 pkt 2 i ust 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony lub do zwrotu różnicy

Zdaniem Wnioskodawcy, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy, przy czym, zgodnie z ust. 10b pkt 1 tego artykułu, nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Na dzień dokonania Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie (dokonanie dostawy, o którym mowa w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT), Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja będzie opodatkowana VAT w związku z dokonaniem wyboru opodatkowania przez strony w oparciu o art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.). Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
  2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
  3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
  4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
  5. koncesje, licencje i zezwolenia;
  6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
  7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
  8. tajemnice przedsiębiorstwa;
  9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

  • istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
  • zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
  • składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
  • zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć za wynagrodzeniem nieruchomość (dalej: Nieruchomość A) oraz nieruchomość, pod nazwą „G...” (dalej: Nieruchomość B) (dalej łącznie: Nieruchomość) od spółki R. m.b.H. (dalej: Sprzedający).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

  1. w zakresie Nieruchomości A:
    • prawo własności zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 147 oraz 146/1, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt A):
    • prawo własności budynku o przeznaczeniu magazynowo-biurowym posadowionym na wyżej wymienionej działce o numerze ewidencyjnym 147 (dalej: Budynek A);
    • prawo własności obiektów, instalacji oraz infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej względem Budynku A, w tym m.in. miejsca parkingowe, drogi wewnętrzne, wartownia, wiata, zbiornik przeciwpożarowy, instalacje (w tym instalacje podziemne) i inne urządzenia znajdujące się na działkach o nr ewidencyjnych 147 oraz 146/1 (dalej łącznie: Budowle A).
    Działka numer 147 będąca przedmiotem Transakcji jest zabudowana Budynkiem A i Budowlami A. Działka nr 146/1 jest natomiast zabudowana zbiornikiem przeciwpożarowym (jedna z Budowli A).
  2. w zakresie Nieruchomości B:
    • prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 145, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt B; dalej Grunt A i Grunt B łącznie: Grunty);
    • prawo własności budynku o przeznaczeniu magazynowo-biurowym posadowionym na wyżej wymienionej działce o numerze ewidencyjnym 145 (dalej: Budynek B; dalej Budynek A i Budynek B łącznie: Budynki);
    • prawo własności obiektów, instalacji oraz infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej względem Budynku B w tym m.in. plac utwardzony (zawierający miejsca parkingowe), oświetlenie, przyłącza i sieci, ogrodzenie i szlabany, maszty i słupy instalacje (w tym instalacje podziemne) i wszelkie inne urządzenia znajdujące się na działce o numerze ewidencyjnym 145 (dalej łącznie: Budowle B; dalej Budowle A i Budowle B łącznie: Budowle).

Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży prawa własności Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych (o ile takie będą i okażą się zbywalne) do projektów budowlanych, logo G... oraz ewentualnie licencji (o ile okażą się one zbywalne) do programów wykorzystywanych do należytej obsługi Nieruchomości (o ile takie będą).

W wyniku planowanej Transakcji Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące Budynków oraz Budowli (w tym również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Wnioskodawcy, nastąpi przeniesienie praw wynikających z zabezpieczeń obowiązków najemcy wynikających z umowy najmu, dokumentów gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych, przy czym rozliczenie tych ostatnich może nastąpić w drodze przelewu lub potrącenia wzajemnych zobowiązań Sprzedającego i Spółki). Wnioskodawcy zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynków oraz Budowli, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynków oraz Budowli.

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać przeniesienia na Wnioskodawcę innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione w szczególności:

  • umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynków, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości (co do zasady Sprzedający nie zamierza przenosić na nabywcę umów związanych z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umowy z dostawcami mediów, tj. wody, gazu itp.); w odniesieniu do zarządzania i bieżącej obsługi Nieruchomości w okresie następującym po nabyciu Nieruchomości Wnioskdoawca zamierza zawrzeć we własnym okresie odrębne umowy z tymi samymi bądź innymi dostawcami),
  • umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, m.in. o świadczenie usług księgowych,
  • umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
  • środki pieniężne należące do Sprzedającego, inne niż kaucje gotówkowe najemców wspomniane powyżej,
  • licencje na oprogramowanie, nabyte przez Sprzedającego, które nie są związane bezpośrednio z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości,
  • księgi handlowe Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi. Zarówno Sprzedający, jak i Wnioskodawca będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi w Polsce czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca i Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Budynków podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy jest planowane na 2015 r.

Wątpliwości Wnioskodawcy na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego wiążą się z ustaleniem, czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. l0b pkt 1 ustawy wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie przedmiotowych Budynków.

Planowane nabycie nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca, Nieruchomości nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, w szczególności nie stanowią oddziału, zakładu oraz nie są dla nich prowadzone odrębne księgi. Nieruchomości A i B nie są więc wyodrębnione w strukturach Sprzedającego i nie stanowią oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy. Ponadto na skutek sprzedaży ww. Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę jakiekolwiek należności oraz zobowiązania Sprzedającego. Pozostawienie poza zakresem dostawy szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Wnioskodawcy jako nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Skoro przedmiot planowanego nabycia nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze to nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności objętej przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Tym samym, może to być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie w myśl art. 43 ust 7a ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Nieruchomość A będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności: zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 147 oraz 146/1 (Grunt A), budynku o przeznaczeniu magazynowo-biurowym posadowionym na wyżej wymienionej działce o numerze ewidencyjnym 147 (Budynek A), a także obiektów, instalacji oraz infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej względem Budynku A, w tym m.in. miejsca parkingowe, drogi wewnętrzne, wartownia, wiata, zbiornik przeciwpożarowy, instalacje i inne urządzenia znajdujące się na działkach o nr ewidencyjnych 147 oraz 146/1 (Budowle A). Ponadto Działka nr 146/1 jest zabudowana zbiornikiem przeciwpożarowym (jedna z Budowli A). Natomiast Nieruchomości B obejmuje prawo własności: zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 145 (Grunt B), budynku położonego przy ul. Działkowej 62 o przeznaczeniu magazynowo-biurowym posadowionym na wyżej wymienionej działce o numerze ewidencyjnym 145 (Budynek B), a także prawo własności obiektów, instalacji oraz infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej względem Budynku B, w tym m.in. plac utwardzony zawierający miejsca parkingowe, oświetlenie, przyłącza, sieci, ogrodzenie, szlabany, maszty, słupy, instalacje i wszelkie inne urządzenia znajdujące się na działce o numerze ewidencyjnym 145 (Budowle B).

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni w Budynkach A i B. Znaczna część przychodów i kosztów działalności Sprzedającego w Polsce generowanych jest w związku z Nieruchomościami A i B. Nieruchomość A Zbywca nabył w dwóch etapach:

  • na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 września 2007 roku - nabycie od podmiotu trzeciego W. Sp. z o.o. Budynku A wraz z Budowlami A oraz gruntem, na którym były one położone, w drodze transakcji opodatkowanej VAT;
  • na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa W. Sp. z o.o. w trybie art. 320 Prawa upadłościowego i naprawczego z dnia 20 września 2010 roku, w skład którego wchodziły między innymi działki ewidencyjne gruntu, których część została następnie połączona z działkami ewidencyjnymi gruntu nabytymi przez Zbywcę na podstawie wyżej wymienionej umowy z dnia 19 września 2007 r. w nowo utworzoną działkę o numerze ewidencyjnym 147. Transakcja nabycia przedsiębiorstwa (wraz z wchodzącymi w jego skład działkami gruntu, które - po połączeniu z innymi działkami - utworzyły działkę ewidencyjną o numerze 147) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast Nieruchomość B, będącą wówczas w fazie budowy, Sprzedający zakupił na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa W. Sp. z o.o. w trybie art. 320 Prawa upadłościowego i naprawczego z dnia 20 września 2010 roku - wraz z innymi składnikami materialnymi i niematerialnymi wchodzącymi w skład przedsiębiorstwa. Transakcja nabycia przedsiębiorstwa (wraz z wchodzącą w jego skład Nieruchomością B) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na moment nabycia przez Zbywcę Grunt B był zabudowany Budynkiem B w stanie surowym otwartym. Budowa Budynku B i infrastruktury towarzyszącej i pomocniczej (Budowli B) została dokończona przez Zbywcę. Sprzedający ponosił koszty budowy Budynku B wraz z infrastrukturą towarzyszącą i pomocniczą (Budowle B) z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z budową tych obiektów. Sprzedający odliczał podatek VAT naliczony z tytułu wydatków na budowę. Od 2007 roku Budynek A i Budowle A są u Sprzedającego przedmiotem wynajmu opodatkowanego VAT, przy czym przed dniem dokonania planowanej Transakcji Budynek A i infrastruktura mu towarzysząca będą wynajmowane przez okres dłuższy niż 2 lata.

Od sierpnia 2012 roku, tj. od uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku B, Zbywca sukcesywnie wydawał kolejne powierzchnie do użytkowania najemcom. Obecnie większość powierzchni podlegających pod wynajem (w tym części dachu oraz szybów teletechnicznych, wynajęto firmom telekomunikacyjnym, które na rzecz poszczególnych najemców powierzchni biurowych i magazynowych zainstalowały na dachu anteny wraz z konstrukcjami wsporczymi i okablowaniem prowadzącym do serwerowni) została wydana najemcom do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (umowy najmu), z tym że przed dniem dokonania planowanej Transakcji część powierzchni Budynku B będzie wynajmowana przez okres dłuższy niż 2 lata, zaś część - przez okres krótszy niż 2 lata. Ponadto część powierzchni od momentu oddania Budynku B do używania do dnia dzisiejszego pozostała niewynajęta. W okresie najmu najemcom powierzchni biurowych i magazynowych będzie przysługiwało również niewyłączne prawo do korzystania z części wspólnych Budynku B i infrastruktury towarzyszącej. Z tytułu najmu miejsc postojowych przypisanych na wyłączność do poszczególnych najemców przewidziany jest odrębny czynsz; w przypadku części takich miejsc postojowych czynsz został określony w umowie najmu jako 0 EUR. Ponadto, z tytułu używania części dachu oraz szybów teletechnicznych w związku z instalacją jednej z anten, firma telekomunikacyjna zgodnie z umową zwolniona jest z opłacania czynszu. Czynsz płacony przez najemców jest powiększany o należny podatek VAT.

Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynków czy Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi w Polsce czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca i Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi.

Strony transakcji zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w stosunku do części Nieruchomości, dla których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia dokonania dostawy upłynie co najmniej 2 lata i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Zbywca i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym, za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że planowana transakcja sprzedaży Budynku A i Budowli A korzystać będzie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ dostawa ta nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (oddanie w wynajem w roku 2007) lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Natomiast odnośnie Nieruchomości B należy stwierdzić, że skoro po oddaniu do użytkowania Budynek B wchodzący w skład ww. Nieruchomości (w sierpniu 2012 r.) nie był ulepszany w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej to planowana dostawa Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie obejmować powierzchnie Budynku B wydane najemcom w ramach umów najmu w okresie przekraczającym dwa lata przed planowaną dostawą będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zaś powierzchnie wynajmowane w okresie nieprzekraczającym dwa lata przed sprzedażą - nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa tych powierzchni w budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania przedmiotowych powierzchni w opodatkowany najem i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowanym nabyciem nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Również planowana sprzedaż Budynku B w odniesieniu do niewynajmowanej powierzchni nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w tym zakresie dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Podobnie dostawa Budowli B nie będzie podlegała zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, ponieważ - jak wskazał Wnioskodawca - najemcy Budynku B mają jedynie prawo do niewyłącznego korzystania z infrastruktury towarzyszącej Budynkowi B i nie określają wynagrodzenia za korzystanie z niej, mogą też użytkować miejsca postojowe, przy czym czynsz został określony w umowie najmu jako 0 EUR. Zatem dostawa Budowli B będzie również odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że do planowanego nabycia powierzchni nie wynajmowanych i oddanych w najem w okresie nieprzekraczającym dwa lata przed sprzedażą Budynku B oraz nabycia Budowli B nie ma zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia w stosunku do wydatków jakie ponosił w związku z wytworzeniem ww. części Budynku B oraz Budowli B, będących m.in. przedmiotem planowanej transakcji. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu, powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

Odnosząc się do stawki podatku VAT właściwej dla wskazanych przez Wnioskodawcę urządzeń budowlanych, do których należą: urządzenia techniczne związane z Budynkami – przyłącza i urządzenia instalacyjne oraz oświetlenie, drogi wewnętrzne, ogrodzenia i szlabany, oraz utwardzony plac, należy stwierdzić, że zgodnie z Prawem budowlanym urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. A zatem, w myśl powyższych przepisów Prawa budowlanego urządzenia budowlane stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie. Nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Obiekty te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać im stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku i budowli. Zatem wszystkie urządzenia budowlane należące zarówno do Budynku A jak i do Budynku B, które wskazał Wnioskodawca, będą opodatkowane taką samą stawką podatku jak te budynki.

W związku z brakiem zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy części przedmiotowej Nieruchomości B, która na dzień sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT analizy wymaga zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż towarów podlega zwolnieniu od podatku na podstawie tego przepisu tylko w przypadku, gdy przedmiotowy towar wykorzystywany jest wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku jak również z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia przedmiotowego towaru nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ze złożonego wniosku wynika, że Nieruchomość B składająca się z działki gruntu oraz wybudowanych na niej obiektów w postaci Budynku B i Budowli B nie była przez Zbywcę wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku VAT. Sprzedający w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem VAT wynajmował część powierzchni biurowych i magazynowych Budynku B (najemcom udostępniał części wspólne Budynku B i Budowle B), zaś pozostała część przedmiotowego Budynku nie została wynajęta.

Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż części Budynku B oraz Budowli B, dla których nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanki zawartej w tym przepisie dotyczącej konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Podsumowaniem powyższej analizy jest stwierdzenie, że planowane nabycie tej części Budynku B i Budowli B będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy objęte będzie zbycie gruntów, na którym posadowione są przedmiotowe Budynki oraz Budowle, tj. Grunt A tak jak Budynek A i Budowle A korzystać będzie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10, natomiast Grunt B - w części będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a w pozostałej części - będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Jednak zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Z wniosku wynika, że obie strony transakcji, na moment złożenia oświadczenia oraz na moment transakcji, będą czynnymi podatnikami podatku VAT. Tak więc strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji, w sytuacji kiedy Wnioskodawca i Zbywca nieruchomości złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości A i Nieruchomości B, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to sprzedaż ww. Nieruchomości na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy - będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy objęte będzie zbycie Gruntu A i Gruntu B, na którym posadowione są ww. Nieruchomości.

Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że planowana Transakcja, po złożeniu stosownych oświadczeń do urzędu skarbowego przed dokonaniem sprzedaży, będzie w całości opodatkowana VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do treści art. 86 ust. 10b ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w:

  1. ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;
  2. ust. 2 pkt 4 lit. c - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik:
  3. otrzyma fakturę dokumentującą dostawę towarów, stanowiącą u niego wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów, w terminie trzech miesięcy od upływu miesiąca, w którym w odniesieniu do nabytych towarów powstał obowiązek podatkowy,
  4. uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek;
  5. ust. 2 pkt 4 lit. a, b i d - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu tych transakcji w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych – art. 86 ust. 11 ustawy.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy – art. 87 ust. 1 ustawy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 ustawy. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nabędzie Nieruchomość, którą następnie planuje wynajmować. Wynajem będzie podlegał opodatkowaniu VAT, gdyż taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu stawką VAT podstawową, tj. obecnie na poziomie 23%. W konsekwencji - jak wynika z wniosku - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy. Natomiast, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem opisanej nieruchomości, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Ponadto, Wnioskodawca będzie miał prawo do otrzymania z tytułu opisanej transakcji zwrotu różnicy podatku, na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W zakresie pytania drugiego odnoszącego się do zagadnienia z zakresu podatku od czynności cywilnoprawnych, wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.