1462-IPPP1.4512.1.2017.1.MK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
W zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2016 r. (data wpływu 3 stycznia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 marca 2017 r. (data wpływu 3 kwietnia 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 16 marca 2017 r. (doręczone w dniu 24 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem.

Wniosek uzupełniono w dniu 31 marca 2017 r. (data wpływu 3 kwietnia 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 16 marca 2017 r. (doręczone w dniu 24 marca 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
  1. Wnioskodawca obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie indywidualnej działalności gospodarczej. Głównymi przychodami w zakresie działalności są przychody z działalności agentów i brokerów ubezpieczeniowych sklasyfikowanych w PKD 66.22.Z. Wnioskodawca w swojej działalności osiąga również przychody z tytułu wynajmu nieruchomości własnych i nieruchomości, w których jest współwłaścicielem. W celu wyodrębnienia składników majątkowych w postaci Nieruchomości z działalności gospodarczej (nieruchomości są w ewidencji środków trwałych) i samodzielnej działalności współwłaścicielki z zamiarem efektywniejszego ich wykorzystania do osiągania zysków – Wnioskodawca postanowił założyć wraz z współwłaścicielką wspólnych nieruchomości spółkę jawną, w której będą wspólnikami i sprzedać nieruchomości do nowopowstałej w tym celu Spółki. Przeważającą wykonywaną działalnością gospodarczą Spółki jawnej będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi sklasyfikowanymi pod PKD 68.20.Z
    Wnioskodawca z tytułu indywidualnej działalności gospodarczej jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i sprzedaż nieruchomości opodatkowana zostanie 23% stawką VAT.
    W sytuacji gdy zbywany przez przedsiębiorcę prowadzącym własną działalność gospodarczą składnik majątku to środek trwały, wówczas transakcję tę (tj. przychód z odpłatnego zbycia oraz koszty jego uzyskania) musi rozliczyć w ramach indywidualnej działalności gospodarczej.
    Ewentualny dochód ze sprzedaży będzie opodatkowany. Kosztem uzyskania przychodów będzie wartość początkowa nieruchomości pomniejszona o odpisy amortyzacyjne.
  2. W związku z tym, że podmiotem stosunków cywilnoprawnych jest spółka jawna, to ona nabywa składniki majątku i na gruncie podatku dochodowego nie posiada przymiotu podatnika. Należy on do wspólników tej spółki. Tak więc to oni podatkowo rozliczają wydatki poczynione przez spółkę, jeżeli są poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów i nie wymienione w art. 23 ustawy o pdof, to dla celów podatkowych są u nich kosztami uzyskania przychodów. Koszty te (podobnie jak m.in. przychody) z tytułu udziału w spółce jawnej, u każdego wspólnika ustala się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku spółki.
    Sprzedany spółce jawnej składnik majątku przestaje być składnikiem majątku przedsiębiorcy i staje się składnikiem majątku spółki. Jeżeli w spółce zostanie on uznany za środek trwały, to wydatek na jego nabycie wspólnicy rozliczą w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne.
    Od zakupionych nieruchomości, które udokumentowane zostaną fakturą spełniającą wszelkie wymogi prawa podatkowego to spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ww transakcję pod warunkiem, że dokona zgłoszenia rejestracyjnego na formularzu VAT-R i zarejestruje się jako podatnik VAT czynny (art. 88 ust. 4 ustawy o VAT).
  3. W zakresie amortyzacji zakupionych przez spółkę jawną nieruchomości ich wartość początkową będzie stanowiła cenę nabycia. Ponieważ nieruchomości przed datą ich nabycia używane były przez okres dłuższy niż 60 miesięcy - spółka może korzystać z indywidualnej stawki amortyzacyjnej.
    W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu oraz wniesionego na niej budynku objętej księgą wieczystą KW. Wnioskodawca nabył nieruchomość od osoby fizycznej w 2006 r. w stanie rozpoczętej budowy obiektu usługowego z mieszkaniami zgodnie z pozwoleniem na budowę wydanym przez Urząd miasta.
    Przez okres 3 lat nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, stała nieużyteczna.
    Wnioskodawca posiada pełny tytuł prawny do nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego wniosku i jest w pełni uprawniony do sprzedaży nieruchomości i nie istnieją żadne ustawowe ani umowne ograniczenia zbywalności nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona bez naliczonego podatku VAT w świetle obowiązujących przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od towarów i usług, gdyż nie wchodziła w zakres prowadzonej działalności gospodarczej i nie podlegała przepisom tej ustawy.
    W 2009 roku Wnioskodawca zawarł umowę najmu i oddał Najemcy nieruchomość w celach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie działalności polegającej wyłącznie na prowadzeniu hotelu/ pensjonatu wraz z zapleczem gastronomicznym. Zgodnie z umową Najmu Najemca zobowiązał się do wykończenia i wyposażenia budynku zgodnie z opisem technicznym. Natomiast, Wynajmujący (wnioskodawca) zobowiązał się do wykonania podjazdu dla osób niepełnosprawnych, usunięcia wszystkich usterek na zewnętrznych stronach budynku w tym elewacji i wymiany uszkodzonych szyb, wykonanie ogrodu (trawnika) oraz wykonania miejsc parkingowych.
    Z chwilą zawarcia umowy najmu Wnioskodawca wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zaczął rozliczać w podatkowej książce przychodów i rozchodów. Wymienione wyżej wydatki poniesione przez Wnioskodawcę stanowią ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jednak nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku i zostały wykonane w 2009 roku. Od dokonanych ulepszeń podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
    Po zawarciu umowy najmu strony obie strony Najemca i Wnioskodawca ponosili wydatki na modernizację rozliczając na zasadach ogólnych podatek od towarów i usług i powstały obiekt budowlany stanowi budynek zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 3 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane. Przedmiotowa nieruchomość jest od 2009 r., przedmiotem umowy Najmu. Najemca jest osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą i prowadzi na przedmiotowej nieruchomości pensjonat. Zgodnie z umową najmu Najemca zagospodarował przedmiot umowy na własny koszt.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać ww nieruchomość na rzecz Spółki jawnej. W związku z powyższym umowa najmu zostanie rozwiązana a nieruchomość sprzedana do spółki jawnej.
    Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ust.7 ustawy o podatku od towarów i usług ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz.U, Nr 54, poz. 535 ze zm.), w przypadku dostawy budowli trwale z gruntem związanej z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT od 2007 r. Nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej rozpoczętą budową obiektu usługowego nie było udokumentowane fakturą VAT, ponieważ nastąpiło na podstawie aktu notarialnego.

Od 23 czerwca 2009 r. budynek został wynajęty, zatem doszło do pierwszego zasiedlenia, poprzez wydanie budynku do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tak więc dostawa budynku będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Analizując możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT Wnioskodawca stwierdza, że oba warunki zostały spełnione, gdyż przy nabyciu budynku nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, ponieważ dostawa budynku była zwolniona z podatku VAT. Spełniony został również drugi warunek w literze b art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT gdzie Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym niższe niż 30% wartości początkowej, od których dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Reasumując zdaniem Wnioskodawcy przy sprzedaży nieruchomości podatek VAT nie powinien być naliczony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a sprzedaż budynków oraz gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

I tak zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Z kolei przepisy Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 s. 1 ze zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

  1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
  2. dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(...) definicja »pierwszego zasiedlenia (zajęcia)« zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu«. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewiduje - po spełnieniu określonych warunków - objęcie dostawy zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie indywidualnej działalności gospodarczej. Głównymi przychodami w zakresie działalności są przychody z działalności agentów i brokerów ubezpieczeniowych sklasyfikowanych w PKD 66.22.Z. Wnioskodawca w swojej działalności osiąga również przychody z tytułu wynajmu nieruchomości własnych i nieruchomości, w których jest współwłaścicielem. W celu wyodrębnienia składników majątkowych w postaci Nieruchomości z działalności gospodarczej (nieruchomości są w ewidencji środków trwałych) i samodzielnej działalności współwłaścicielki z zamiarem efektywniejszego ich wykorzystania do osiągania zysków – Wnioskodawca postanowił założyć wraz z współwłaścicielką wspólnych nieruchomości spółkę jawną, w której będą wspólnikami i sprzedać nieruchomości do nowopowstałej w tym celu Spółki. Przeważającą wykonywaną działalnością gospodarczą Spółki jawnej będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi sklasyfikowanymi pod PKD 68.20.Z. Wnioskodawca z tytułu indywidualnej działalności gospodarczej jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i sprzedaż nieruchomości opodatkowana zostanie 23% stawką VAT. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu oraz wniesionego na niej budynku objętej księgą wieczystą KW. Wnioskodawca nabył nieruchomość od osoby fizycznej w 2006 r. w stanie rozpoczętej budowy obiektu usługowego z mieszkaniami zgodnie z pozwoleniem na budowę wydanym przez Urząd miasta. Przez okres 3 lat nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, stała nieużyteczna.

Wnioskodawca posiada pełny tytuł prawny do nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego wniosku i jest w pełni uprawniony do sprzedaży nieruchomości i nie istnieją żadne ustawowe ani umowne ograniczenia zbywalności nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona bez naliczonego podatku VAT w świetle obowiązujących przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r., od towarów i usług, gdyż nie wchodziła w zakres prowadzonej działalności gospodarczej i nie podlegała przepisom tej ustawy. W 2009 roku Wnioskodawca zawarł umowę najmu i oddał Najemcy nieruchomość w celach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie działalności polegającej wyłącznie na prowadzeniu hotelu/ pensjonatu wraz z zapleczem gastronomicznym. Zgodnie z umową Najmu Najemca zobowiązał się do wykończenia i wyposażenia budynku zgodnie z opisem technicznym. Natomiast, Wynajmujący (wnioskodawca) zobowiązał się do wykonania podjazdu dla osób niepełnosprawnych, usunięcia wszystkich usterek na zewnętrznych stronach budynku w tym elewacji i wymiany uszkodzonych szyb, wykonanie ogrodu (trawnika) oraz wykonania miejsc parkingowych. Z chwilą zawarcia umowy najmu Wnioskodawca wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zaczął rozliczać w podatkowej książce przychodów i rozchodów. Wymienione wyżej wydatki poniesione przez Wnioskodawcę stanowią ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jednak nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku i zostały wykonane w 2009 roku. Od dokonanych ulepszeń podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Po zawarciu umowy najmu strony obie strony Najemca i Wnioskodawca ponosili wydatki na modernizację rozliczając na zasadach ogólnych podatek od towarów i usług i powstały obiekt budowlany stanowi budynek zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 3 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane. Przedmiotowa nieruchomość jest od 2009 r., przedmiotem umowy Najmu. Najemca jest osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą i prowadzi na przedmiotowej nieruchomości pensjonat. Zgodnie z umową najmu Najemca zagospodarował przedmiot umowy na własny koszt. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww nieruchomość na rzecz Spółki jawnej. W związku z powyższym umowa najmu zostanie rozwiązana a nieruchomość sprzedana do spółki jawnej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotowego budynku doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata (budynek został wynajęty w 2009 r.). Jednocześnie co istotne, nie ponoszono nakładów na ulepszenie przedmiotowego budynku, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej. Tym samym w odniesieniu do dostawy budynku spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

W tej sytuacji badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Ponadto informuje się, że w przedmiocie interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.