1432/POP?423/ZS/11/07 | Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego

Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na zarządzaniu nieruchomością wspólną wspólnot mieszkaniowych. Strona zwraca się z pytaniem czy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega dochód uzyskany przez wspólnotę z niżej wymienionych źródeł:
1. odsetek od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych,
2. opłat za wynajem powierzchni reklamowych na budynku wspólnoty,
3. opłat za wynajem miejsca na dachu pod antenę telefonii komórkowej,
4. opłat za wynajem części wspólnej budynku (piwnice, strychy) na potrzeby osób i firm prowadzących działalność gospodarczą,
5. kar umownych zapłaconych przez wykonawców związanych z nieterminowym wykonaniem remontów,
6. opłat wnoszonych przez firmę S. za wynajem stacji transformatorowej usytuowanej w budynku wspólnoty,
7. otrzymanych od ubezpieczyciela odszkodowań związanych z pokryciem kosztów remontów usunięcia szkód po awarii w budynku wspólnoty,
8. opłat wnoszonych przez właścicieli lokali za wynajmowanie części wspólnej (piwnice, strychy, korytarze) na własne potrzeby mieszkaniowe,
9. opłat wnoszonych przez właścicieli lokali za wynajmowanie miejsc postojowych w budynku wspólnoty lub na terenie wspólnoty,
10. zapłaconych przez właścicieli kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego, związanego z dochodzeniem przez wspólnotę roszczeń o zapłatę długów,
11. odsetek zapłaconych przez właścicieli z tytułu nieregularnego wpłacania zaliczek.W złożonym wniosku poruszana jest także kwestia określenia kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła, a w konsekwencji ustalenia dochodu nie korzystającego ze zwolnienia przedmiotowego. Strona pyta, czy koszty te można ustalić posługując się procentowym udziałem przychodów podlegających opodatkowaniu w przychodach ogółem.

1432/POP?423/ZS/11/07

postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego
  1. dochody wolne od podatku
  2. wspólnota mieszkaniowa
  3. zasoby mieszkaniowe
  1. Podatek dochodowy od osób prawnych (CIT) -> Zwolnienia przedmiotowe
  2. Podatek dochodowy od osób prawnych (CIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Pojęcie kosztów uzyskania przychodów

Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na zarządzaniu nieruchomością wspólną wspólnot mieszkaniowych; w ramach tej działalności dokonuje rozliczeń księgowo – podatkowych zarządzanych wspólnot. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wszystkie dochody jakie uzyskuje wspólnota, stanowiące różnicę między zaliczkami wnoszonymi przez właścicieli lokali a kosztami zarządu nieruchomością wspólną, kosztami dostaw wody, ciepła, wywozu nieczystości, dochody z opłat wnoszonych przez najemców części wspólnej, jak również dochody osiągnięte z pozostałej działalności finansowej i operacyjnej są przeznaczane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych nieruchomości wspólnej. W związku ze zmianą z dniem 01.01.2007 r. przepisów odnośnie opodatkowania dochodów uzyskanych przez wspólnoty mieszkaniowe i wyłączeniem niektórych dochodów ze zwolnienia przedmiotowego, Strona zwraca się z pytaniem czy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega dochód uzyskany przez wspólnotę z niżej wymienionych źródeł:

1. odsetek od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych,

2. opłat za wynajem powierzchni reklamowych na budynku wspólnoty,

3. opłat za wynajem miejsca na dachu pod antenę telefonii komórkowej,

4. opłat za wynajem części wspólnej budynku (piwnice, strychy) na potrzeby osób i firm prowadzących działalność gospodarczą,

5. kar umownych zapłaconych przez wykonawców związanych z nieterminowym wykonaniem remontów,

6. opłat wnoszonych przez firmę S. za wynajem stacji transformatorowej usytuowanej w budynku wspólnoty,

7. otrzymanych od ubezpieczyciela odszkodowań związanych z pokryciem kosztów remontów usunięcia szkód po awarii w budynku wspólnoty,

8. opłat wnoszonych przez właścicieli lokali za wynajmowanie części wspólnej (piwnice, strychy, korytarze) na własne potrzeby mieszkaniowe,

9. opłat wnoszonych przez właścicieli lokali za wynajmowanie miejsc postojowych w budynku wspólnoty lub na terenie wspólnoty,

10. zapłaconych przez właścicieli kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego, związanego z dochodzeniem przez wspólnotę roszczeń o zapłatę długów,

11. odsetek zapłaconych przez właścicieli z tytułu nieregularnego wpłacania zaliczek.

W złożonym wniosku poruszana jest także kwestia określenia kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła, a w konsekwencji ustalenia dochodu nie korzystającego ze zwolnienia przedmiotowego. Strona pyta, czy koszty te można ustalić posługując się procentowym udziałem przychodów podlegających opodatkowaniu w przychodach ogółem.

Stanowisko Strony. Zdaniem Strony wszystkie opłaty wnoszone przez właścicieli tj. zaliczki oraz opłaty wymienione w punktach 8, 9, 10, 11, jako związane integralnie z zamieszkiwaniem w budynku wspólnoty, powinny korzystać ze zwolnienia podatkowego, ponieważ są związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Podobnie dochody uzyskane z tytułu wynajmu stacji transformatorowych firmie STOEN (punkt 6 w. wym. wykazu) powinny być zwolnione z podatku, ponieważ stacje te zabezpieczają stały dopływ energii do budynku, służą więc właściwemu utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Natomiast dochody uzyskane ze źródeł wymienionych w punktach 1, 2, 3, 4, 5, 7 można uznać jako nie związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, a więc podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.W przypadku braku możliwości określenia kosztów bezpośrednio związanych z uzyskanymi przychodami, zdaniem Strony, na podstawie art. 15 ustawy, można za koszty uzyskania przychodów uznać również koszty związane z zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodu; należą do nich np. koszty sprzątania, konserwacji i remontów, zużycia energii – w celu ich ustalenia można posłużyć się procentowym udziałem przychodów podlegających opodatkowaniu w przychodach ogółem wspólnoty.

Stanowisko Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Bielany.Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Kosztami uzyskania przychodów, zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy, są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Pojęcie „zasobów mieszkaniowych” zostało określone w piśmie Ministra Finansów z dnia 22.12.2006 r. znak DD6-8213-438/WK/06/339/391 – są to:

- budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe.

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak; zbiorniki, doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie osiedlowe, ogrodzenia.

Zatem pod pojęciem „zasoby mieszkaniowe” użytym w art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z ww. budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy będzie wolny od podatku dochodowego od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Począwszy od 01.01.2007 r. opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będą:

- dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych

- dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane.

Biorąc powyższe pod uwagę, z wymienionych przez Stronę we wniosku kategorii uzyskiwanych przychodów, wymienione w punktach:

5. kary umowne zapłacone przez wykonawców związane z nieterminowym wykonaniem remontów,

6. opłaty wnoszone przez firmę S. za wynajem stacji transformatorowych usytuowanych w budynku wspólnoty,

7. otrzymane od ubezpieczyciela odszkodowania związane z pokryciem kosztów remontów przy usuwaniu szkód po awarii w budynku wspólnoty,

8. opłaty wnoszone przez właścicieli lokali za wynajmowanie części wspólnej (piwnice, strychy, korytarze na własne potrzeby mieszkaniowe)

9. wnoszone przez właścicieli za wynajmowanie miejsc postojowych w budynku i na terenie wspólnoty,

10. zapłacone przez właścicieli lokali koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego, związane z dochodzeniem przez wspólnotę roszczeń o zapłatę długów,

11. odsetki zapłacone przez właścicieli z tytułu nieregularnego wpłacania zaliczek

mają związek z gospodarką zasobami mieszkaniowymi wspólnoty i uzyskane z tych źródeł dochody podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem, że będą przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych nieruchomości wspólnej.

Natomiast dochody uzyskane ze źródeł wymienionych we wniosku w punktach:

2. opłaty za wynajem powierzchni reklamowych na budynkach wspólnoty,

3. opłaty za wynajem miejsc na dachach pod anteny telefonii komórkowej,

4. opłaty za wynajmowanie części wspólnej budynku (piwnice, strychy) na potrzeby osób i firm prowadzących działalność gospodarczą

- mimo przeznaczenia ich na utrzymanie zasobów mieszkaniowych wspólnoty, w myśl przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy jako nie mające związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi nieruchomości wspólnej nie podlegają zwolnieniu podatkowemu i mogą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych wspólnoty po wcześniejszym odprowadzeniu podatku dochodowego od osób prawnych.

Z kolei obowiązek opodatkowania dochodów z odsetek otrzymanych przez wspólnotę od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych (pkt. 1 we wniosku) jest uzależniony od tego z jakich źródeł pochodzą zgromadzone w banku kwoty. Odsetki od środków pieniężnych złożonych w banku, uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi będą zwolnione z opodatkowania, zaś odsetki od środków pieniężnych nie związanych z gospodarką mieszkaniową (np. z wynajmu powierzchni reklamowej) będą podlegały opodatkowaniu.

Jeżeli dochody pochodzą zarówno ze źródeł opodatkowanych, jak i zwolnionych i prowadzona ewidencja nie pozwala na ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła konieczne jest ich rozdzielenie.

Co do zasady koszty bezpośrednie można i należy w każdym przypadku ustalić na przypadające im poszczególne źródła przychodu. W przypadku kosztów pośrednich takich jak koszty ogólnego zarządu, koszty finansowe, pozostałe koszty operacyjne, nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła. Należy wówczas zastosować zasadę proporcjonalnego rozliczenia tych kosztów zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 ustawy: „jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów”. Zasadę tę, zgodnie z przepisem art. 15 ust.2a, stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2014 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.